开发商开盘前的宣传广告，算不算合同承诺

开发商开盘前的宣传广告，算不算合同承诺

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2015年，俞某与某实业公司签订了一份商品房买卖合同，购买了一套精装修公寓。合同中有个重要条款：开发商在签约前对项目商业业态、招商经营计划等表述，仅作为参考，不算合同要约或组成部分，买受人不得因此主张违约或侵权。

后来，俞某因对房屋交付和宣传内容不满，多次与开发商沟通，要求按毛坯房价格出售、按宣传海报承诺履行等，但均未达成一致。俞某起诉要求继续履行合同，并确认上述条款无效。开发商则反诉要求俞某支付剩余房款和违约金。

俞某主张，开发商在开盘前的宣传资料及八层至九层报价单中，承诺了“交由某公司托管”等内容，这些应视为合同要约，开发商必须履行。

法院怎么判

一审法院（浙江省新昌县人民法院）认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，开发商的宣传广告要视为要约，必须同时满足四个条件：

一是宣传内容针对的是“开发规划范围内的房屋及相关设施”。规划范围外的内容，开发商无法控制，不能算要约。

二是宣传内容必须“具体、确定”。比如有详细数据、明确标示，或者一般理性人能明确理解。而“约”“近”“预计”“贵族品质”等模糊用语，不算具体确定。

三是宣传内容对购房合同的订立或房价确定有“重大影响”。要以一般人的标准判断：如果知道这个承诺，是否会影响你决定买这套房？或者开发商是否认为这是重大事项？

四是宣传内容属于“房屋及相关设施”范畴，包括供水、供电、道路、绿地、小区景观、健身房、幼儿园等配套。

本案中，俞某提交的宣传资料虽然提到“某公司托管”，但并未写明具体托管方案，不够具体确定。而且，房屋最终能否托管，不是俞某能决定的，也无法证明该承诺对合同订立或房价有重大影响。因此，法院认定这些宣传资料不构成要约，驳回了俞某的主张。

二审法院（浙江省绍兴市中级人民法院）维持原判。

判决结果：俞某需继续履行合同，支付剩余购房款53670元及逾期违约金，开发商配合办理房屋转移登记。

律师解读

这个案例对普通购房者很有警示意义。开发商在销售时，往往会用“华丽”的广告吸引你，比如“托管经营”“五星级会所”“超大游泳池”等。但这些宣传内容，在法律上不一定算合同的一部分，开发商不兑现，你很难追究其违约责任。

要判断开发商的宣传广告是否构成要约，关键看三点：

一是宣传内容是否针对“开发规划范围内”的房屋或设施。比如承诺小区内有游泳池、幼儿园，这算规划范围内；但承诺周边有地铁、商场，这算规划范围外，开发商不负责。

二是宣传内容是否“具体、确定”。比如明确写了“游泳池长50米、宽25米”，或者沙盘、平面图上有精确标注，这算具体。但只说“有游泳池”“品质生活”，太模糊，不算。

三是宣传内容是否对“合同订立或房价”有重大影响。比如你是因为开发商承诺“包租托管”才决定买的，而且这个承诺直接影响了房价，那可能算。但如果你无法证明这一点，法院很难支持你。

本案中，俞某的教训是：合同里明确写了“宣传资料仅供参考，不算要约”，他签字了，就等于认可了这个条款。所以，签合同前一定要仔细看，特别是那些“免责条款”。如果开发商口头或书面承诺了什么，最好写进合同正文，或者要求开发商出具书面承诺函，并明确表示“该承诺为合同要约”。

王德林律师提示：

购房时不要轻信开发商的宣传广告，尤其是那些模糊、夸张的表述。如果开发商承诺了重要事项（如托管、学区、配套设施等），务必要求写入合同，或者保留好宣传资料、录音、微信聊天记录等证据。一旦开发商不兑现，你可以依据合同或要约主张权利。但如果没有明确写入合同，法院很可能认定宣传内容不构成要约，你维权会非常困难。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在购房前咨询专业律师，审查合同条款，避免因轻信宣传而陷入纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市