买了房付了全款，开发商抵押过的房子能解除抵押吗

买了房付了全款，开发商抵押过的房子能解除抵押吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2016年，某房地产公司为了向信托公司贷款，把一套房子和对应的土地都抵押给了信托公司，并办理了抵押登记。2017年，丁某和这家房地产公司签了现房买卖合同，买下了这套房子。当时，房地产公司卖房并没有经过抵押权人同意。丁某按合同付清了全部房款，房地产公司也把房子交给了丁某。

2020年，某银行从信托公司那里接手了这笔贷款债权，同时也成了这套房子的抵押权人。后来，因为房地产公司没还钱，法院查封了这套房子。

丁某起诉要求：一是判令房地产公司和银行注销这套房子和土地的抵押登记；二是要求房地产公司支付逾期办理房产证的利息。房地产公司同意丁某的要求，但银行不同意，说自己是抵押权人，不能注销抵押。

法院怎么判

一审法院（北京市顺义区人民法院）认为：虽然法律有规定，消费者买了房并付了全款，其权利可以优先于抵押权，但这只是说在执行程序中，消费者的权利可以“排除”抵押权人的强制执行，而不是说消费者的权利可以直接“消灭”抵押权。也就是说，丁某不能要求银行直接注销抵押登记。法院判决房地产公司支付逾期办证的利息，但驳回了丁某要求注销抵押的请求。

丁某不服，上诉到北京市第三中级人民法院。二审法院同意一审的观点，驳回了上诉，维持原判。

律师解读

这个案子涉及一个很多人关心的问题：我买了房、付了全款，但开发商之前把房子抵押给了银行，我能要求银行解除抵押吗？

根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，消费者以居住为目的购买房屋并支付全部价款的，其房屋交付请求权优先于抵押权。但这里的关键是“优先”不等于“消灭”。

通俗地说，法律保护消费者的居住权益，给了消费者一个“优先权”，意思是：如果银行要拍卖这套房子还债，消费者可以要求法院先保护自己，把房子判给自己，而不是让银行拿去拍卖。但这并不等于消费者可以直接要求银行把抵押登记注销掉。抵押登记是银行的权利凭证，除非银行自己同意或者债务还清，否则法院不会强制银行注销。

所以，消费者在买房时，一定要查清楚房子有没有被抵押。如果已经抵押了，最好要求开发商先解除抵押再付款，否则即使付了全款，也无法顺利拿到房产证，更无法要求银行主动注销抵押。

王德林律师提示：

买房前，务必到不动产登记中心查询房屋的抵押状态。如果发现房子有抵押，不要轻易付款，要求开发商先解除抵押再交易。如果已经付款并入住，遇到抵押权人主张权利，可以依据法律主张自己的优先权，但不要指望能直接让银行注销抵押。遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免权益受损。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以联系本所律师，我们将为您提供专业法律意见。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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