买房没付清全款，开发商能拒绝交房吗

买房没付清全款，开发商能拒绝交房吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2015年9月，廖某、罗某、吴某三人与某房地产开发公司签订了两套商品房的买卖合同，总价分别为92.19万元和91.7875万元。合同约定，三人应在签订合同当日支付部分购房款，剩余款项通过银行按揭贷款支付。开发商则应在2015年9月30日前交房。

然而，直到2019年，三人仍未付清剩余购房款，其中一套房屋还被吴某出租给了他人。三人认为开发商逾期交房构成违约，要求开发商支付违约金。开发商则辩称，根据合同补充协议，买受人未付清购房款（包括按揭款）的，开发商有权拒绝交房，且不承担逾期交房的责任。

法院怎么判

一审法院（福建省永安市人民法院）认为，双方签订的合同及补充协议合法有效。补充协议明确约定，买受人未付清购房款，开发商有权不予办理交房手续，且不承担逾期交房的违约责任。三人既未证明按揭贷款未获批是开发商的原因，也未自行补足剩余房款，因此，根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条关于“先履行抗辩权”的规定，开发商有权拒绝交房。法院驳回了三人的诉讼请求。

二审法院（福建省三明市中级人民法院）维持原判，驳回上诉。

案件案号：福建省三明市中级人民法院 (2024) 闽04民终400号民事判决书。

律师解读

这个案例的核心问题是：在买房人没付清全款的情况下，开发商能不能拒绝交房？答案是：可以，但需要满足一定条件。

一是合同有明确约定。本案中，双方在补充协议里白纸黑字写明了“未付清购房款，开发商有权拒交房”。法院尊重了双方的约定，这是最关键的依据。

二是付款义务在先，交房义务在后。无论是合同约定还是交易习惯，买房人先付钱、开发商后交房，是正常的履行顺序。买房人没付清钱，就属于“先履行一方未履行”，开发商作为“后履行一方”，有权拒绝交房。

三是按揭贷款办不下来，责任在谁？如果按揭贷款没批下来是开发商的原因（比如开发商手续不全），那买房人可以免责。但本案中，买房人没能证明这一点，所以法院认定是他们自己的责任。

四是即使房屋已被出租，也不影响开发商行使抗辩权。本案中，吴某将房屋出租，说明房屋实际上已被使用，但这并不能改变买房人未付清全款的事实，开发商依然有权拒绝交房。

王德林律师提示：

买房是大事，合同条款一定要看清楚。特别是补充协议里的“先付款后交房”这类约定，一旦签字，就具有法律效力。如果按揭贷款办不下来，要及时与开发商沟通，或者想办法自行补足房款，否则可能面临“钱没付清、房拿不到、还要付违约金”的尴尬局面。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在签订购房合同前，仔细审查合同及补充协议中的付款和交房条款，明确双方义务的履行顺序。如果因按揭贷款问题导致无法按期付款，应尽快与开发商协商，争取书面变更履行顺序或延期付款，避免因违约陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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