购房者去世时还没拿到房产证，继承人能要求把房子登记到死者名下吗

购房者去世时还没拿到房产证，继承人能要求把房子登记到死者名下吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

孙某在2000年与一家房地产公司签订了购房协议，买了一套房子，但一直没办理房产证。2021年孙某去世，房子由他的儿子高丙居住。孙某的另外两个子女高甲、高乙作为继承人，想把房子过户到已故的孙某名下，但遭到其他亲属和开发商的反对。高甲、高乙于是起诉到法院，要求开发商和高丙等人协助办理过户手续。高丙则反诉，要求把房子直接登记到自己名下。

法院怎么判

一审法院认为，孙某已经去世，不再具有民事权利能力，不能把房子登记到死者名下，因此驳回了高甲、高乙的诉讼请求，也驳回了高丙的反诉请求。

二审法院（山东省济南市中级人民法院）改判了。法院认为，虽然孙某去世了，但购房合同的权利义务并没有终止。孙某生前已经付清了房款，开发商仍有义务协助办理房产证。根据不动产登记规定，继承人可以持购房合同、完税证明、继承权证明等材料，向不动产登记机关申请将房屋登记到合同记载的购房人（即孙某）名下。因此，法院判决高丙和开发商在判决生效后二十日内，协助高甲、高乙将房屋办理不动产登记至孙某名下。至于房子登记到孙某名下后，继承人之间如何分配权利，可以另行解决。

律师解读

这个案件的核心问题是：购房者还没拿到房产证就去世了，继承人能不能要求把房子先登记到死者名下？

答案是：可以。理由有三：

一是购房合同的权利不会因为购房者死亡而消失。购房者生前已经履行了付款义务，开发商协助办证的义务依然存在，继承人可以继承这个合同权利。

二是遗产不仅包括财产本身，也包括财产性权利。购房者要求开发商办证的权利，属于可以继承的合法权利。

三是如果直接要求把房子登记到继承人名下，会因为合同相对性原则（合同只约束签约双方）而无法实现。而先登记到死者名下，是继承人后续行使继承权的前提和基础。这样处理既符合法律规定，也兼顾了情理。

王德林律师提示：

购房者如果在办证前去世，继承人不要直接要求开发商把房子过户到自己名下，那样很可能被法院驳回。正确的做法是：先收集好购房合同、付款凭证、完税证明、继承权证明等材料，向不动产登记机关申请将房屋登记到已故购房者名下，然后再通过继承程序处理房屋的归属。如果开发商或其他人不配合，可以起诉要求协助办理登记。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，避免因程序错误导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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