卖家反悔不卖房，房价上涨的差价损失怎么算

卖家反悔不卖房，房价上涨的差价损失怎么算

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2023年2月，沈某将名下一套房屋以122万元的价格卖给王某。双方签订了合同，王某支付了定金和首付款，银行贷款也发放到了托管账户，王某开始还贷。然而，仅仅过了十几天，沈某的妻子顾某就通过中介表示不同意卖房，还向银行要求停止放款。随后，顾某起诉到法院，要求确认房屋是夫妻共同财产。法院在2023年10月7日判决确认房屋归顾某和沈某共同所有，但驳回了顾某的其他请求。

在此期间，王某也起诉要求沈某继续履行合同、办理过户，但法院在2023年9月8日驳回了王某的诉讼请求。2023年10月10日，王某再次起诉，要求解除合同，并赔偿损失。经评估，该房屋在2023年10月24日的市场价值为141.89万元，比合同价122万元涨了19.89万元。王某要求沈某赔偿房屋差价、贷款利息、鉴定费等共计24.47万元。沈某认可合同解除，但认为损失计算的时间点应该在2023年2月19日，之后的损失是王某自己造成的。

法院怎么判

法院认为，违约发生后，守约方需要合理时间与对方沟通协商，而不是立即解除合同。这个合理时间要综合考虑合同能否继续履行、守约方有没有故意拖延、违约方是否获利等因素。

本案中，沈某以妻子不同意交易为由反悔，王某作为守约方，基于对不动产登记的信赖、对沈某做好家人工作的期待，以及沈某在履行问题上的反复态度，认为合同仍有可能继续履行，这是合理的。直到法院判决驳回继续履行的请求后，王某才最终确认合同无法履行。判决生效后不久，王某就提出了解除合同的主张，他一直通过合法途径积极维权，没有拖延行使解除权来谋利，也没有放任损失扩大。而沈某因为知道房屋可能要拆迁，违背诚信原则拒不履行合同，不应该因此获益。

因此，法院认定从违约发生到合同解除的时间属于王某解决纠纷的合理期间，以合同解除之日（2023年10月24日）作为计算差价损失的基准日。最终判决：一是确认双方合同于2023年10月24日解除；二是沈某退还王某定金3万元并协助办理退款手续；三是王某配合沈某办理解除交易备案手续；四是沈某赔偿王某损失238328元（含房屋差价损失198900元）。双方均未上诉，判决已生效。

律师解读

这个案例的核心问题是：卖家违约后，房价上涨的差价损失，到底以哪个时间点来计算？是按违约发生时算，还是按合同解除时算？

根据《民法典》和最高人民法院的司法解释，违约造成的可得利益损失属于赔偿范围。但计算时间点如何确定，实践中存在争议。本案法院采用了“违约行为发生后合理期间内”的裁判标准，并综合了三个因素来认定这个“合理期间”：

一是合同继续履行的可能性。违约发生后，守约方通常会先协商，甚至起诉要求继续履行，而不是立即解除合同。这个协商和诉讼的时间，属于解决纠纷的合理时间。

二是守约方有无恶意拖延。如果房价持续上涨或房屋即将拆迁，守约方故意拖延不行使解除权，可能获得更大利益，或者单纯为了报复违约方。这种情况下，就不能以合同解除日作为计算点。

三是诚信原则。如果违约方是因为利益考量（比如房价上涨、房屋要拆迁）而主动违约，那么法律要防止违约方因违约而获利，保护守约方的利益。

本案中，王某没有拖延，而是积极通过法律途径维权，所以法院支持了以合同解除日作为计算差价损失的时间点，最大限度地保护了守约方的利益。

王德林律师提示：

买房过程中，如果遇到卖家反悔不卖房，不要慌张，也不要立即解除合同。首先，要保留好所有证据，包括合同、付款凭证、沟通记录等。其次，可以起诉要求继续履行合同，如果法院判决无法继续履行，再及时起诉要求解除合同并赔偿损失。计算差价损失的时间点，法院会综合考虑合同能否继续履行、你是否故意拖延、对方是否因违约获利等因素。如果你一直积极维权，没有拖延，法院很可能支持以合同解除日作为计算差价损失的基准日，这样你能获得更充分的赔偿。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，避免因拖延导致损失扩大或错过维权时机。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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