买的房子被擅自改格局，厨房变卧室，能退房吗

买的房子被擅自改格局，厨房变卧室，能退房吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2022年，左某通过中介看中一套房子。看房时，他明确跟中介说想要“大套的，最少要有4个卧室”。中介带他看了一套房子，当时房子已经被改成了三室两厅。左某觉得满意，就和房主吴某、钟某的代理人王某签了《房地产买卖合同》，付了230万元购房款，拿到了房子。

但入住后问题来了。左某去开通燃气，燃气公司上门检查后出具了整改通知，说房子把厨房改成了卧室，存在严重安全隐患，这个卧室不能住人。紧接着，住建局也发来责令改正告知书，要求把阳台恢复原样。原来，这套房子原本是两室两厅，王某为了卖个好价钱，擅自把北阳台改成了厨房，把原来的厨房改成了卧室。而根据规定，阳台没有防水设计，不能改成厨房，而且这栋楼高度超过27米，无法使用瓶装液化气供气。

左某觉得被骗了，他认为王某违规改结构，导致房子没燃气、有安全隐患，自己买房的合同目的根本无法实现。于是起诉到法院，要求解除合同，让吴某、钟某、王某返还购房款并赔偿各项损失共计236万余元。

法院怎么判

一审法院（武义县法院）认为：合同是双方真实意思，已经履行完毕，房子也过户了。左某买房前看过房，合同也写明“以现状为准”，他应该认可房子的现状。王某改结构的行为没有造成房屋质量问题，不影响正常居住。所以一审驳回了左某的全部请求。

左某不服，上诉到金华市中级人民法院。

二审法院改判了。法院认为：王某把房子从两室改成三室，表面上改善了功能，但改造必须合法。燃气公司认定厨房改卧室有严重安全隐患，住建局也认定阳台改厨房违反《住宅室内装饰装修管理办法》的禁止性规定。而且，这栋楼无法通过进一步改造实现供气。如果恢复原状，左某就买不到三室两厅的房子，合同目的无法实现。因此，二审判决解除合同，王某返还左某230万元购房款，左某把房子腾空还给王某。

关于损失赔偿，法院认为双方都有过错：左某看房时没有充分了解改造可能带来的后果；王某擅自改造且未明确告知风险。所以，法院支持返还购房款，但左某要求的利息、税费、中介佣金等损失，法院不予支持。

律师解读

这个案例对普通买房人很有参考价值。核心问题在于：房子被擅自改格局，买家能不能退房？

答案是：能，但要看改造是否导致合同目的无法实现。本案中，改造导致无法供气、存在安全隐患，买家无法正常居住，法院支持了解除合同。如果只是小改动，比如拆了非承重墙、换了地板，不影响安全和使用，法院可能不支持退房。

对买家来说，有几点需要注意：

一是看房时要仔细。不要只看表面装修，要问清楚房子原始结构是什么，有没有改动。最好要求卖家提供原始户型图，或者去房管局查档案。

二是合同要写清楚。如果对房屋布局有特殊要求，比如必须有几个卧室，要在合同里明确写出来，不能只口头跟中介说。本案中，左某虽然跟中介说过要“4个卧室”，但合同里没写，一审法院就认为他认可了现状。

三是发现问题要留证据。燃气公司的整改通知、住建局的责令改正告知书，都是关键证据。左某能胜诉，很大程度上靠这些官方文件证明了改造的违法性和危险性。

四是不要以为“以现状为准”就万事大吉。这个条款的意思是买家认可看房时的状态，但如果这个状态本身违法或存在安全隐患，买家仍然可以主张合同目的无法实现，要求解除合同。

王德林律师提示：

买房是大事，尤其是二手房，一定要核实房屋的原始结构和改造情况。如果发现卖家擅自改动了厨房、卫生间、阳台等关键区域，要谨慎考虑。改造可能影响燃气、防水、承重等安全问题，一旦出事，不仅住着不舒服，还可能面临行政处罚或邻居索赔。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在签合同前咨询专业律师，或者委托律师进行房屋背景调查，避免花了大价钱却买到“问题房”。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市