买了“以房抵债”的房子，原债务人还能要回去吗

买了“以房抵债”的房子，原债务人还能要回去吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2017年，某房地产公司欠李某工程款，双方约定用一套别墅抵债。李某随后把这套房子的买受人权利转让给了关某，用来抵掉自己欠关某的184万多元借款。房地产公司知情并同意，还把钥匙交给了关某。

2019年，关某又把这套房子的权利转让给了丛某，双方签了《房屋买卖合同》，总价190万元。丛某付清了房款，还和房地产公司重新签了《商品房买卖合同（预售）》，交了更名费，房子也备案到了丛某名下。丛某拿到钥匙后，装修入住，正常交物业费。

但到了2021年，房地产公司突然说没收到购房款，要收回房子。2023年，房地产公司直接把房子登记到了自己名下。丛某这才发现，自己买的房子可能“飞”了，于是起诉关某和戴某（关某妻子），要求解除合同、退钱并赔偿损失。

法院怎么判

一审法院驳回了丛某的全部请求。丛某不服，上诉到吉林省延边林区中级法院。

二审法院认为，关某和丛某签的《房屋买卖合同》实质上是债权转让协议，关某已经把买受人的权利义务都转给了丛某。丛某已经和房地产公司重新签了合同，交了更名费，房子也备案了，还装修入住。关某已经履行了合同义务，丛某要求解除合同没有依据。最终，二审法院驳回上诉，维持原判。

案号：吉林省延边林区中级法院(2023)吉75民终17号民事判决书

律师解读

这个案子涉及连续“以物抵债”的复杂交易链条。普通人买房时，如果遇到“顶账房”“抵债房”，一定要搞清楚几个关键问题：

一是这种交易在法律上属于债权转让，不是直接买卖房屋。买受人拿到的是“要求开发商过户的权利”，而不是房子本身的所有权。

二是原债务人（比如本案中的房地产公司）能不能把房子要回去，要看它有没有合同解除权。如果原债务人已经认可了抵债协议，还配合办理了更名手续，就不能再反悔。

三是买受人是否“善意”很重要。如果买受人不知道房子有纠纷，已经付了合理对价，还实际入住，法院通常会保护这种交易安全。

王德林律师提示：

购买“顶账房”或“抵债房”时，建议做到以下几点：一是核实房屋的权属状态，看是否已经备案或登记；二是要求出卖人提供原始抵债协议，确认开发商是否知情并同意；三是尽量直接与开发商重新签订商品房买卖合同，并办理备案手续；四是保留好付款凭证、更名费收据、装修合同等证据。如果开发商事后反悔，买受人可以依据合同要求继续履行，或者主张赔偿损失。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，避免因交易链条复杂导致钱房两空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市