买二手房发现储藏室面积缩水，能要求退房并双倍返还定金吗

买二手房发现储藏室面积缩水，能要求退房并双倍返还定金吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2023年初，郭某通过中介看中张某名下的一套房屋，合同写明房屋建筑面积110平方米，附带一个30平方米的一楼储藏室。郭某实地看房时，储藏室被租客锁着，无法进入，只能从门外观察，中介带他看了隔壁一间类似的储藏室作为参考。郭某觉得满意，便签了合同，先后支付了20.6万元定金，约定剩余房款在过户时付清。

后来郭某发现，实际储藏室面积只有18平方米左右，与合同写的30平方米相差巨大。郭某认为张某故意隐瞒真实面积，构成欺诈，要求撤销合同并双倍返还定金41.2万元。张某则反诉要求解除合同，并让郭某支付逾期付款违约金8.14万元。

法院怎么判

法院经审理认为：

一是张某没有如实告知储藏室面积，也没给郭某提供实地查看的条件，但张某提供了隔壁相似储藏室作为参照，郭某也多次查看，购买决定主要基于自身评估，因此张某的行为不构成欺诈，郭某要求撤销合同没有法律依据。

二是合同约定逾期付款超过15日合同自动解除，双方均认可合同于2023年3月16日解除，法院予以确认。

三是虽然张某不构成欺诈，但合同写的30平方米与实际18平方米差异巨大，超出合理误差范围，张某违反诚实信用原则，应承担相应责任。同时，郭某拒绝支付全部剩余款项也构成违约。合同目的无法实现是双方共同过错导致，不能单纯归责于一方，因此不适用定金罚则。张某应返还郭某20.6万元定金及利息。

四是郭某逾期付款，应支付违约金，但合同约定的违约金过高，法院酌情调整为4500元。

最终判决：张某返还郭某定金20.6万元及利息，郭某支付张某违约金4500元，双方其他请求均被驳回。判决后双方均未上诉。

律师解读

这个案例对普通购房者有三点重要启示：

一是买房时务必实地查看所有空间，尤其是储藏室、车库等附属设施。如果因客观原因无法进入，应在合同中明确约定面积、位置等关键信息，并约定误差处理方式，避免事后扯皮。

二是定金罚则不是万能的。法律规定，只有一方根本违约导致合同目的无法实现时，才能适用定金罚则。如果双方都有过错，法院可能不支持双倍返还或没收定金。本案中，卖方隐瞒面积信息，买方拒绝付款，双方都有责任，定金只能原数返还。

三是合同约定的违约金过高，法院有权调低。本案中，合同约定逾期付款违约金高达8.14万元，法院综合考虑过错程度和实际损失，最终只支持了4500元。因此，遇到高额违约金条款不必恐慌，法院会依法调整。

王德林律师提示：

二手房交易中，卖方有义务如实告知房屋及附属设施的真实情况，买方也有义务在签约前充分了解标的物。如果发现面积、结构等与合同不符，不要直接拒绝付款，应先与对方协商或通过法律途径解决，否则可能反被认定为违约。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在签约前委托专业律师审查合同，或请测绘机构对房屋进行实地测量，避免因信息不对称产生纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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