买受人去世，房屋买卖合同还能继续履行吗

买受人去世，房屋买卖合同还能继续履行吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2021年9月，陈某与某房地产公司签订了一份商品房买卖合同，购买北京大兴区一套房屋，总价754万余元。合同约定，陈某在签订合同当日支付454万余元，剩余300万元通过银行贷款支付。然而，在贷款办理过程中，陈某于2022年3月突然去世。

陈某的配偶孙甲和女儿孙乙处理完后事，找到房地产公司，提出因为买受人去世，合同无法继续履行，要求解除合同并退还已付的454万余元购房款及利息。孙甲和孙乙的理由是：孙甲退休金每月只有8000元，孙乙月工资2万余元，两人既办不了贷款，也无力支付300万元尾款。他们认为，陈某去世属于不可抗力，不履行合同不构成违约。

房地产公司不同意，反诉要求确认合同解除，并要求孙甲、孙乙支付违约金150万余元。

法院怎么判

一审法院（北京市大兴区人民法院）认为：陈某与房地产公司签订的合同合法有效，双方都应遵守。根据合同约定，陈某应在2021年10月30日前付清全部购房款，但他没有按时支付，已经构成违约。陈某去世后，孙甲、孙乙作为他的法定继承人，应当继续履行合同义务。孙甲、孙乙主张因陈某去世导致合同终止，缺乏法律依据，法院不予支持。

法院判决：确认合同于2023年4月7日解除；孙甲、孙乙协助办理撤销网签手续；房地产公司退还购房款454万余元；孙甲、孙乙支付违约金40万元（因违约金过高，法院酌情调低）。孙甲、孙乙不服，提起上诉。

二审法院（北京市第二中级人民法院）驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例的核心问题是：合同一方当事人去世后，合同是否自动终止？继承人是否要承担违约责任？

法院给出了明确的答案：不是所有合同都会因一方死亡而终止。具体要看合同的性质：

一是纯粹财产性质的合同，比如房屋买卖、租赁等，一方当事人死亡，不影响合同效力。合同项下的权利和义务由继承人继承。如果死者是债务人（比如本案中欠购房款），继承人要在继承遗产的范围内继续履行债务。如果死者是债权人，另一方债务人仍需继续履行。

二是人身依附性的合同，比如约定某位画家画一幅画、某位书法家写一幅字，这类合同基于对特定人能力、经验的信任，当事人去世后，合同可以自然终止，继承人不能继承履行。

本案中，房屋买卖合同是纯财产性质的合同，陈某去世后，支付房款的义务由孙甲、孙乙在继承遗产的范围内承担。陈某生前未按时付款已构成违约，孙甲、孙乙在陈某去世后仍拒绝付款，同样构成违约，因此需要支付违约金。

另外，当事人去世不等于不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，而死亡本身是合同履行中可能发生的风险，法律并未将其列为合同终止的必然情形。继承人不能以“死者去世”为由，随意解除合同而不承担违约责任。

王德林律师提示：

一是购房前应评估自身经济能力，尤其是贷款购房时，要考虑家庭变故（如主要收入来源人去世）对还款能力的影响。二是如果购房人去世，继承人应及时与卖方沟通，协商解决方案，而不是直接拒绝履行。三是继承人如果确实无力继续履行，可以主动提出解除合同，但可能需要承担违约责任，法院会根据具体情况酌情调整违约金金额。四是建议在签订合同时，明确约定一方死亡后的处理方式，比如是否允许继承人继续履行、是否可解除合同等，避免事后争议。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，了解继承人的权利义务，避免因不了解法律规定而承担不必要的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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