开发商把已卖出的房子当样板房，买家能退房吗

开发商把已卖出的房子当样板房，买家能退房吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2022年4月，李某花761万多元向某房地产公司购买了一套243平方米的期房，并签订了房屋买卖合同和装修合同，付清了全部房款。合同约定开发商应在2024年9月30日前交房。

2022年9月初，李某发现开发商未经他同意，就把这套房子装修成了样板房，还对外开放展示。李某多次打电话、发微信要求停止，开发商都不理睬。9月22日，李某委托律师发函，要求开发商立即停止侵权、恢复房屋原状，否则解除合同。开发商收到律师函后仍然没有整改。10月10日，李某再次发函，要求解除合同、退还全部款项并赔偿损失。

法院怎么判

法院认为，李某已经付清全款，合同也已备案，他对这套房子有合理的期待权。李某买的是全新商品房，开发商未经同意擅自装修展示，已经违约在先，无法交付合同约定的全新房屋，李某的合同目的无法实现，有权解除合同。开发商应退还全部款项861万多元并支付资金占用费。

一审判决解除合同、开发商退款并支付利息。开发商不服上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案子的核心问题是：开发商把已卖出的房子当样板房展示，买家能不能退房？

法院给出了肯定的答案。原因有三：

一是开发商的行为构成违约。从签合同到交房有两年多时间，这期间房屋由开发商实际控制。开发商有义务妥善保管房屋，不能随意使用或处分。把房子当样板房展示，属于为自己利益的使用行为，违反了合同约定。

二是买家的合同目的无法实现。李某花高价买大面积户型，目的是改善居住条件，对房屋品质有很高要求。开发商把房子当样板房展示，让买家感觉房子成了“二手房”，心理上难以接受。而且，样板房通常比同户型便宜，这造成了房屋事实上的贬值。

三是开发商违背了诚信原则。在买家明确反对后，开发商仍然不停止展示，进一步损害了买家的信赖。法院对这种行为给予否定评价，支持买家解除合同。

王德林律师提示：

买房是大事，尤其是购买期房，从付款到收房往往要等一两年。这期间，开发商可能擅自使用或处分房屋。为避免类似纠纷，建议买家注意以下几点：

一是签订合同时，明确约定开发商在交房前不得擅自使用、装修或展示房屋，并约定违约责任。

二是付款后，定期关注房屋状态，发现异常及时取证（拍照、录像、微信聊天记录等），并书面要求开发商停止。

三是如果开发商违约，可以要求解除合同、退款并赔偿损失。本案中，法院支持了买家的全部诉求，包括退还房款和装修款，以及按贷款市场报价利率计算的资金占用费。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，收集证据，依法维权。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市