公积金贷款被拒，购房者可以要求解除合同退房吗

公积金贷款被拒，购房者可以要求解除合同退房吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2019年9月，郑某、邓某夫妇与某房地产公司签订商品房买卖合同，购买一套总价587030元的商品房。双方约定首付127030元，剩余46万元通过公积金贷款支付。合同还约定，如果公积金贷款申请未获批准，开发商有权要求购房者在3日内转为银行按揭贷款或7日内一次性付清余款，否则购房者要承担违约责任。

签订合同前，郑某、邓某向开发商提供了个人征信报告和不动产登记信息。征信报告显示，郑某名下有一笔12万元的个人住房贷款尚未还清。但开发商在审查后，仍按首套房20%的首付比例与购房者签订了合同。随后，郑某、邓某前往公积金中心办理贷款时被告知，因名下已有首套商品房，本次购房属于第二套住房，首付比例应不低于50%，其20%的首付不符合公积金贷款条件，贷款申请被拒。

此后，双方就剩余46万元房款的支付方式多次协商未果。2021年1月，开发商发函要求郑某、邓某在限期内办妥按揭手续或一次性付清余款，但购房者无法满足这一要求。最终，开发商起诉要求继续履行合同并支付违约金，购房者则反诉要求解除合同、退还首付款。

法院怎么判

一审法院（湖北省宜都市人民法院）和二审法院（湖北省宜昌市中级人民法院）均判决：驳回开发商的诉讼请求，解除双方签订的买卖合同及补充协议，开发商退还购房者首付款127030元及利息。

法院认为：

一是开发商提供的补充协议条款无效。该条款规定，公积金贷款被拒后，开发商有权单方面要求购房者在3日内转为银行按揭或7日内一次性付清余款。这属于典型的格式条款，明显加重了购房者的责任，排除了购房者协商付款方式的权利，违反了公平原则，应认定为无效。

二是开发商未尽到合理审查义务，存在过错。作为专业从事房产开发的企业，开发商对按揭贷款政策比普通购房者更熟悉。购房者已提交个人征信报告，报告中明确显示郑某名下还有一笔住房贷款，开发商应当发现购房者可能属于二套房，却仍按首套房20%的首付比例签约，导致公积金贷款无法获批。开发商对此存在过错。

三是合同无法继续履行，应当解除。由于公积金贷款被拒，双方又无法就新的付款方式达成一致，合同继续履行已不可能。根据相关司法解释，因一方当事人的过错导致贷款不能、合同无法继续履行的，对方当事人可以请求解除合同。开发商应退还购房者已付的首付款及利息。

律师解读

这个案例对普通购房者有三点重要启示：

一是警惕开发商合同中的"霸王条款"。很多购房合同中都有类似"贷款被拒后必须在几天内一次性付清余款"的条款，这类条款往往属于无效的格式条款。如果购房者确实无法在短期内凑齐余款，可以主张该条款无效，要求与开发商协商新的付款方式，或者请求解除合同。

二是开发商也有审查义务，不能把所有责任推给购房者。在签订购房合同前，开发商应当对购房者的征信、房产情况等进行合理审查，以确定合适的首付比例和贷款方式。如果开发商未尽到审查义务，导致购房者贷款被拒，开发商也要承担相应责任。

三是贷款被拒后，购房者有权要求解除合同并退款。根据法律规定，如果因开发商或购房者自身的原因导致贷款无法办理，且双方无法就新的付款方式达成一致，购房者可以请求解除合同，开发商应当退还已付的购房款本金及利息。如果双方都没有过错，购房者同样可以解除合同，开发商退还本金和利息。

王德林律师提示：

购房者在签订购房合同前，务必主动向开发商提供个人征信报告、不动产登记信息等材料，并要求开发商确认首付比例和贷款方式是否符合政策要求。如果开发商以"没问题"为由催促签约，建议在合同中明确约定"如因贷款政策或审批原因导致贷款不能，购房者有权解除合同且不承担违约责任"。一旦贷款被拒，不要轻易接受开发商"限时一次性付清"的要求，应及时与开发商协商，协商不成可依法起诉解除合同。如果开发商提供的合同中有类似"贷款被拒后3日内转为按揭或7日内付清余款"的条款，要特别警惕，这很可能属于无效的格式条款。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因盲目签署合同或接受不合理要求而遭受损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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