购房人“断供”几个月，开发商能要求退房吗

购房人“断供”几个月，开发商能要求退房吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2016年，田某和林某夫妇购买了一套商品房，总价约216万元。他们支付了44万多元首付，剩余172万元通过银行贷款支付。开发商为这笔贷款提供了阶段性担保。合同约定，如果田某夫妇未能按期还贷导致开发商承担担保责任，开发商有权解除合同并要求他们承担违约责任。

2016年12月，开发商交付了房屋。田某夫妇从2016年12月起一直按时还贷，直到2023年4月开始逾期。截至2023年5月，开发商替他们垫付了4.8万多元贷款，剩余贷款还有145万多元。开发商多次催要垫付款未果，于是依据合同约定起诉到法院，要求解除房屋买卖合同、收回房屋，并要求田某夫妇支付代偿款、违约金和律师费。

法院怎么判

法院认为，田某夫妇已经付清了全部购房款，开发商也交付了房屋，双方的主要合同义务已经履行完毕。田某夫妇逾期还贷导致开发商代偿的4.8万多元，占贷款总额和房屋总价的比例都很小。而且，田某夫妇在近7年时间里一直按时还贷，这次逾期属于轻微违约，并不影响开发商出售房屋、收回房款的合同目的。

另外，如果因为轻微违约就解除合同，田某夫妇不仅享受不到房价上涨的收益，还要承担高额违约金，这对他们明显不公平。法院最终判决：田某夫妇需要支付开发商代偿款4.8万多元及相应违约金，并赔偿律师费1万元，但驳回了开发商要求解除合同、收回房屋的诉讼请求。开发商不服上诉，二审法院维持了原判。

律师解读

这个案例对购房人来说是一个重要的保护。核心问题是：购房人“断供”后，开发商能否依据合同约定直接解除合同？法院给出了明确的限制条件。

一是要看违约程度是否轻微。本案中，田某夫妇逾期时间短、代偿金额小，且之前长期按时还款，属于轻微违约。如果购房人长期不还贷、代偿金额巨大，或者多次恶意违约，法院可能会支持解除合同。

二是要看解除合同是否显失公平。合同是开发商提供的格式条款，约定“逾期30日未还代偿款即构成严重违约，开发商有权解除合同”，这样的条款对购房人过于苛刻。法院认为，在房价上涨的情况下，解除合同会让购房人损失巨大，而开发商却可能获得额外利益，这违背了公平原则。

三是要看合同目的能否实现。开发商的主要目的是卖房收款，购房人的主要目的是买房居住。既然购房款已付清、房屋已交付，双方的主要目的已经实现，仅因后续还贷的轻微问题就解除合同，会破坏已经稳定的社会关系。

王德林律师提示：

购房人如果遇到暂时的经济困难，不要轻易“断供”。一旦逾期，开发商代偿后有权向您追偿，还可能产生违约金和律师费。如果确实无法继续还贷，应主动与银行、开发商协商，争取展期或调整还款计划。对于开发商来说，在合同中约定解除权时，应合理设定违约程度和后果，避免因条款过于苛刻而被法院认定为无效或不予支持。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，评估违约风险，避免因小失大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市