签了买房合同付了定金，法院却说是假的？
签了买房合同付了定金，法院却说是假的？
本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。
案情简介
2022年3月，张某和杨某签了一份《北京市存量房屋买卖合同》，约定张某花440万元买杨某名下的一套房子，张某先付了50万元定金。合同还约定，杨某要在2022年6月17日前把房子上的抵押注销，并在2022年7月15日前交房。如果杨某违约，要按房价总额的20%赔违约金。第二天，双方又签了一份网签合同，把成交价改成了390万元，并办了网签手续。张某随后分两次转了50万元给杨某，杨某也写了收条。
但之后，杨某一直没腾房，也没注销抵押。张某急了，把杨某告上法院，要求解除合同、退钱、赔违约金和律师费。杨某却说，这根本不是真买卖，是张某借钱给她，用房子网签做担保。
法院怎么判
法院审理后认为，张某和杨某虽然签了买卖合同，办了网签，但一系列行为都不像真买卖：
一是合同条款太简单。440万的房子，合同只写了定金50万，剩余390万怎么付、什么时候付，都没说清楚。备注里说“以网签合同为准”，但备注写在签字下方，双方没再签字确认，不合常理。房子有抵押，但抵押多少钱没写，杨某说房子不止一笔抵押，这么重要的事合同里一笔带过，明显不对劲。
二是履行过程矛盾多。网签合同说张某在签合同前就付了50万定金，但实际张某是签合同后才分两次转账的，时间对不上。之后张某再没付过钱，杨某也没办过户，双方都不像要完成交易的样子。
三是杨某报警后，民警问了中间人石某。石某说，杨某是找他借钱，他安排张某签合同、转账、办网签。石某跟杨某说的是“钱先拿着周转，还回来也行，卖房也行”，没明确说是买房定金。杨某的微信聊天记录也显示，对方让她还35万借款和服务费，就帮她撤销网签。
综合这些情况，法院认定：张某和杨某没有买卖房子的真实意思，签合同办网签只是为了给借款做担保，属于虚假意思表示。根据《民法典》第146条，以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。所以，双方签的买卖合同无效。张某要求解除合同、退钱、赔违约金，法院都不支持。张某不服上诉，二审法院维持原判。
律师解读
这个案子对普通人很有警示意义。很多人以为，只要签了合同、付了钱、办了网签，买卖就板上钉钉了。但法院会看“真实意思”——双方到底想不想真的买卖房子。如果合同条款缺东少西、履行过程不合常理，或者有其他证据证明双方另有目的（比如借钱担保），法院就可能认定合同是假的、无效的。
本案中，张某坚持说这是真买卖，但法院根据三点判断是假的：一是合同缺少关键条款（比如剩余房款支付时间）；二是履行行为不符合交易习惯（比如定金支付时间与合同记载不符）；三是第三方证据（石某的询问笔录）显示双方真实意图是借款担保。法院还特别指出，如果双方有隐藏的债权债务关系，可以另案解决，但不能用假买卖合同来主张权利。
王德林律师提示：
一是签房屋买卖合同时，条款要写清楚。尤其是房款怎么付、什么时候付、房子什么时候交、抵押怎么处理，这些关键内容不能含糊。不要用“以网签合同为准”这种模糊说法，更不要在签字下方手写备注而不重新签字确认。
二是如果对方借钱，用房子网签做担保，千万别签买卖合同。这种做法风险极大：一旦对方不还钱，你拿着买卖合同去法院，法院可能认定合同无效，你既拿不到房子，也拿不回钱（只能另案主张借款）。反过来，如果你是借钱的人，也别轻易签买卖合同，否则可能被认定是假买卖，房子被过户的风险很高。
三是遇到纠纷，要保留好证据。比如微信聊天记录、转账凭证、收条、报警记录等，这些都能帮助法院查明真实意图。如果法院释明后，你仍然坚持错误的主张（比如本案张某坚持是真买卖），可能败诉且无法获得任何救济。
文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议先咨询专业律师，不要自行判断。房屋买卖涉及金额大、法律复杂，一步走错可能损失惨重。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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