祖孙之间“买卖”房屋，没付钱也没催款，这合同有效吗

祖孙之间“买卖”房屋，没付钱也没催款，这合同有效吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

朱某是一位年过九旬的老人，名下有一套房屋。2022年6月，朱某与自己的孙女吴甲签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定将房屋以150万元的价格卖给吴甲。但这份合同很奇怪：交房时间、违约责任、付款方式等关键条款都是空白的。合同签订后，吴甲没有支付任何房款，朱某也没有催讨，就直接把房屋过户到了吴甲名下。房屋过户后，朱某仍然一直住在里面。

不久后，朱某的三个子女（也就是吴甲的父辈）分别出具了《承诺书》，写明自愿放弃对这套房屋的继承权，按朱某的意愿，房屋归孙女吴甲一人所有。作为补偿，吴甲分别向三个子女支付了25万元、25万元和18万元。

后来，朱某起诉到法院，要求吴甲支付购房款150万元。但吴甲表示，这根本不是买卖，是奶奶赠与给自己的，自己愿意负责赡养奶奶，让奶奶住到百年之后。

法院怎么判

上海市虹口区人民法院审理后认为：

一是这份房屋买卖合同在房款支付、交房时间、违约责任等关键条款上都是空白的，不符合正常房屋买卖的常理。二是朱某在没有收到一分钱房款的情况下就办理了过户，事后也没有催讨过房款，这不像一个卖房人的行为。三是结合三个子女出具的《承诺书》内容，以及吴甲向子女支付补偿款的事实，法院认定朱某的真实意思不是卖房，而是把房屋赠与给吴甲。

因此，法院判决：这份房屋买卖合同是虚假意思表示，合同无效。但隐藏的真实行为——赠与行为是有效的。同时，考虑到吴甲承诺赡养朱某并让老人居住到百年，法院判决吴甲再补偿朱某10万元，驳回了朱某的其他诉讼请求。双方均未上诉，判决已生效。

律师解读

这个案例涉及一个常见但容易被忽视的法律问题：亲属之间名为“买卖”、实为“赠与”的行为，在法律上如何认定？

一是“通谋虚伪意思表示”的认定。简单说，就是双方表面上签了一份买卖合同，但内心都知道这不是真的买卖，而是为了达到其他目的（比如赠与）。法院会从合同条款是否完整、是否实际付款、是否催款、交易后的行为等综合判断。本案中，合同空白、未付款、未催款，明显不符合买卖常理。

二是“附义务的赠与”的效力。法院认定朱某赠与房屋给吴甲，是附带了“赡养老人”的义务。吴甲承诺让朱某住到百年、养老送终，这就是赠与的条件。如果吴甲将来不履行赡养义务，朱某可以要求撤销赠与。

三是保护老年人权益。法院在判决中特别强调，房屋是老年人养老的根本。本案中，吴甲承诺让老人继续居住，并愿意补偿10万元，法院最终确认了赠与有效，同时保障了老人的居住权和赡养权益。

王德林律师提示：

亲属之间处理房产，如果真实意图是赠与，建议直接签订赠与合同并办理公证，避免使用“买卖”形式。否则一旦家庭关系变化，容易引发纠纷。如果确实需要以买卖形式过户，务必按正常交易流程支付房款、约定交房和违约责任，并保留付款凭证。对于老年人而言，以房养老时，最好在合同中明确约定居住权、赡养义务等保障条款，必要时可以咨询专业律师。在文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议提前做好法律安排，避免事后维权困难。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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