开发商宣传的“地下室入户门”没兑现，能要求赔偿吗

开发商宣传的“地下室入户门”没兑现，能要求赔偿吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2021年，凌某花718万多元向某房地产开发公司购买了一套别墅。买房前，开发商的宣传资料上明确显示，别墅地下室可以开通入户门，效果图也画得清清楚楚。凌某正是看中这个便利，才决定购买。

签合同时，开发商让凌某签了一份《告知书》，上面写着“楼书、户型单页等宣传物料仅供参考，不是最终交付标准”，还让凌某手写了“已阅读并了解全部内容”。合同里也有一条格式条款，说“双方权利义务以合同为准，售楼书、广告、沙盘模型等仅作参考”。

2022年，凌某收房后，自己在地下室破墙开门。结果，小区物业和街道办先后发通知，说这是违建，要求他限期恢复原状。凌某只好把墙重新砌回去。他觉得自己被开发商骗了，于是起诉到法院，要求开发商赔偿损失。

法院怎么判

法院审理后认为，开发商对“地下室可以开通入户门”的宣传，属于具体、明确的承诺，而且这个承诺对凌某决定买房和接受718万多元的房价有重大影响。根据法律规定，这种宣传已经构成“要约”，应当作为合同内容的一部分，对开发商有约束力。

关于开发商在合同里写的“广告仅供参考”的格式条款，法院认为这属于免责条款。开发商没有向凌某明确说明“地下室入户门不在规划图纸里，可能被城管查处”等风险，所以这个免责条款不成立，不能用来推卸责任。

最终，法院判决开发商赔偿凌某购房总价款的1%，也就是71899.88元。凌某和开发商都不服，上诉到无锡市中级人民法院，二审维持原判。

律师解读

这个案例对普通购房者来说，有几点值得注意：

一是开发商的宣传承诺，可能构成合同内容。 如果宣传资料对房屋或配套设施（比如花园、车位、入户门等）的描述非常具体、明确，而且这个描述对你决定买房和接受价格有重大影响，那么它就属于法律上的“要约”，开发商必须兑现。不能简单用“仅供参考”来搪塞。

二是开发商用格式条款排除广告效力，需要尽到提示说明义务。 开发商在合同里写的“广告仅作参考”之类的条款，属于免责条款。如果开发商没有在签合同前，用醒目方式（比如加粗、划线）向你说明，或者没有告诉你宣传内容可能不兑现的具体风险，那么这个条款对你不产生效力。

三是损失赔偿金额，法院会酌情认定。 如果无法鉴定具体损失，法院会综合考虑开发商的违约情节、房屋现状等因素，酌情判决赔偿。本案中，法院按购房总价的1%判赔，是一个参考标准。

王德林律师提示：

买房时，不要轻信开发商的宣传资料。对于你特别看重的承诺（比如地下室开门、赠送花园、学区等），最好要求开发商写进合同正文，或者单独出具书面承诺。如果开发商只让你签“仅供参考”的告知书，要警惕风险。一旦发现宣传不兑现，及时收集宣传资料、合同、整改通知等证据，通过法律途径维权。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关材料到律师事务所当面咨询，律师会帮你分析合同条款、评估维权方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市