买了别人的购房指标，房子面积变大了，差价该不该补

买了别人的购房指标，房子面积变大了，差价该不该补

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

李乙是某传动公司的职工，2005年与公司签订了集资建房协议，获得了一套85到105平方米房屋的购买资格。2005年和2006年，李乙和妻子王某先后与陈某签订了两份协议，把房屋购买权转让给了陈某。陈某为此支付了3.5万元和29.5万元转让费，还以李乙的名义向公司缴纳了建房款等共计42.8万余元。

李乙和王某分别在2017年和2021年去世。2021年，陈某以李乙的名义选了房，拿到钥匙后装修入住。但后来因为旧城改造政策变化，房屋规划面积多次调整，最终建成的房屋面积变成了122.48平方米，比协议约定的85到90平方米大了不少。

2022年，李乙的儿子李甲通过公证继承了这套房屋的产权，并办理了登记。随后，李甲向陈某发通知，要求解除之前的转让协议。陈某不同意，双方闹上了法庭。

法院怎么判

法院审理后认为，陈某与李乙、王某签订的两份协议是双方真实意思表示，内容不违法，合法有效。李甲作为继承人，应当继续履行协议，协助陈某办理房屋过户手续。

关于房屋面积变大的问题，法院认为，陈某实际获得的房屋面积超出了合同约定，这部分额外利益属于不当得利，应当折价返还给李甲。法院按照转让费每平方米2971.43元的标准，计算超出面积（约35平方米）的差价，判决陈某支付103940.62元，并赔偿从2011年10月起算的利息损失。

同时，李甲拒不配合过户，也构成违约，法院判决李甲支付陈某违约金（以29.5万元为基数，按年利率3.65%计算，从2022年7月17日起至过户之日止）。

二审法院维持了一审判决。

律师解读

这个案子涉及两个关键问题：一是房屋购买权转让合同是否有效；二是房屋面积变大后，差价如何处理。

一是房屋购买权转让合同有效。房屋购买权本质上是一种债权，也就是买方有权要求卖方配合办理过户手续。只要双方自愿、内容不违法，这种转让合同就是有效的。本案中，李乙和王某的签字真实，王某事后也知情并认可，合同对双方都有约束力。李甲作为继承人，不能随意解除合同。

二是面积变大后，买方需要补差价。合同约定房屋面积是85到90平方米，但实际建成了122.48平方米。陈某多得的这部分面积，没有法律依据，属于不当得利。法院要求陈某按比例折价返还，是公平合理的。陈某在2011年就知道面积变大了，但一直没付钱，属于“嗣后恶意”，所以还要赔偿利息损失。

王德林律师提示：

购买他人的购房指标（如单位集资房、拆迁安置房等），虽然合同有效，但存在风险。一是房屋最终面积可能与约定不符，面积变大了要补差价，变小了可能引发纠纷。二是原房主去世后，继承人可能不认账，导致过户困难。建议在签订转让协议时，明确约定房屋面积、价格、过户时间，以及面积差异的处理方式。同时，保留好付款凭证、协议原件等证据，以备不时之需。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，评估合同风险，避免因面积差、继承等问题产生不必要的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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