母亲卖了女儿名下的房子，女儿成年后反悔，法院怎么判

母亲卖了女儿名下的房子，女儿成年后反悔，法院怎么判

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

1998年，朱某与某单位签订集资建房合同，获得一套90平方米的住房。2001年，朱某与丈夫离婚，约定这套集资房归女儿林某和朱某所有。同年年底，房屋办理产权登记，登记权利人为朱某和林某，两人各占50%的份额。当时林某年仅13岁。

2003年，朱某通过中介将这套房子卖给龚某，售价7.6万元。因为房子暂时无法过户，双方约定龚某先付3.8万元，等过户后再付清余款。合同签订后，朱某把房子交给了龚某使用，龚某先后支付了7.1万元购房款。当时林某15岁，正在外地艺术学校读书。

林某成年后，龚某多次催促朱某和林某协助办理房屋过户手续，但一直没有结果。龚某无奈之下起诉到法院，要求朱某和林某履行购房协议，配合办理过户。

法院怎么判

一审法院认为，朱某作为林某的母亲，是林某的法定监护人。虽然法律规定监护人不能随意处分被监护人的财产，但本案中，朱某卖房是为了在浙江老家买房方便照顾林某的学习和生活，而且龚某支付了合理的购房款并实际居住使用。林某没有证据证明朱某卖房损害了她的利益，也没有证据证明合同存在无效的情形。因此，法院判决朱某和林某在判决生效后七天内协助龚某办理房屋过户手续。

林某不服一审判决，提起上诉。二审法院审理后认为，林某没有证据证明朱某卖房不是为了她的利益或者有恶意损害她利益的行为。而且，根据龚某提供的通话录音，朱某说林某当时就知道卖房的事。林某当时已经15岁，有一定的辨别能力，成年后对此长期没有提出异议。龚某是通过中介与朱某签订合同，并履行了付款义务，属于善意的合同一方。因此，二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案件的核心问题是：母亲朱某是否有权处分女儿林某名下的房产份额？

根据《中华人民共和国民法典》的规定，父母是未成年子女的监护人，监护人可以代理被监护人实施民事法律行为。但是，监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。也就是说，监护人卖孩子的房子，必须是为了孩子的利益，比如为了支付孩子的学费、医疗费或者改善孩子的生活条件。

本案中，法院认定朱某卖房是为了在浙江老家买房方便照顾林某的学习和生活，属于为了林某的利益。同时，龚某支付了合理的购房款，属于善意的买房人，没有证据证明龚某与朱某恶意串通损害林某的利益。因此，法院认定朱某的代理行为有效，合同对林某具有约束力。

需要特别注意的是，如果监护人不是为了被监护人的利益而处分财产，或者与买房人恶意串通损害被监护人的利益，那么被监护人成年后可以主张合同无效，并要求监护人承担赔偿责任。但本案中，林某没有提供任何证据证明存在这些情况，所以法院不支持她的主张。

王德林律师提示：

一是购买登记在未成年人名下的房产时，一定要核实监护人处分房产是否为了未成年人的利益。如果无法核实，建议要求监护人提供书面承诺或相关证明，避免日后产生纠纷。

二是作为监护人，处分未成年子女的房产时，务必保留好相关证据，证明处分行为是为了子女的利益，比如支付学费、医疗费的凭证，或者改善居住条件的合同等。否则，子女成年后可能主张合同无效，要求赔偿损失。

三是未成年人成年后，如果发现监护人曾经处分了自己的财产，且不是为了自己的利益，可以依法向法院起诉，要求确认合同无效，并要求监护人承担赔偿责任。但要注意诉讼时效，一般从知道或应当知道权利受损之日起三年内提出。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，收集相关证据，依法维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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