买了“顶账房”办不了房产证，能退房吗

买了“顶账房”办不了房产证，能退房吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

某开发公司欠王某工程款，用一套房子抵债，这套房子就是俗称的“顶账房”。王某把房子卖给了赵甲，双方签了《协议书》，约定房价20万元。2018年11月，赵甲又和开发公司签了正式的《商品房买卖合同》，合同里写了交房时间和逾期办证的违约责任。当天开发公司给赵甲开了收款收据。

2021年10月，开发公司把房子钥匙交给了赵甲。但之后赵甲要求开发公司办房产证，一直没办成。赵甲于是起诉，要求解除他和王某签的《协议书》，以及他和开发公司签的《商品房买卖合同》，理由是开发公司没按合同约定办证。

法院怎么判

一审法院（荣成市人民法院）认为：赵甲和王某签的《协议书》合法有效，王某有义务交房和过户。但房子已经交付了，赵甲没有证据证明房子根本办不了证，所以不能认定王某构成根本违约，不支持赵甲解除《协议书》的请求。至于赵甲和开发公司签的合同，法院认为这其实是三方商量好，由开发公司代王某履行交房和办证义务，赵甲和开发公司之间没有真实的买卖关系，所以赵甲要求解除合同并让开发公司承担违约责任，没有事实依据。一审判决驳回赵甲全部诉讼请求。

赵甲不服，上诉到威海市中级人民法院。二审法院审理后认为：王某把房子卖给赵甲，开发公司事后也认可了，所以《协议书》合法有效。赵甲和开发公司签的合同，只是为了协助办证，双方对房价、付款方式的约定不是真实意思，但关于交房和办证的约定有效。现在开发公司已经办好了房产证，赵甲也知道房子可以登记到自己名下，合同目的已经能实现，所以不支持赵甲解除合同。二审判决驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案子涉及“顶账房”的几个关键法律问题：

一是“顶账房”的法律关系。“顶账房”通常涉及三方：开发商、建筑商（或材料商等）、购房者。开发商用房子抵债给建筑商，建筑商再把房子卖给购房者。购房者虽然和开发商签了买卖合同，但真实的买卖双方是购房者和建筑商。购房者和开发商签合同，主要是为了办证和过户。所以，如果开发商逾期办证，购房者不能直接要求开发商承担违约责任，只能找建筑商（也就是卖房给你的人）主张权利。

二是能否以逾期办证为由退房。购房者买“顶账房”的目的，是成为房屋所有权人。如果房子确实办不了证，合同目的无法实现，购房者可以要求解除合同，让建筑商承担违约责任。但如果房子最终能办证，只是时间晚了，法院一般不支持退房，因为合同目的还能实现。

三是购房者的风险防范。买“顶账房”价格可能便宜，但风险不小。购房者要特别注意：一是核实房子的权属情况，看开发商和建筑商之间的抵债协议是否真实有效；二是尽量让建筑商和开发商在合同里明确办证义务和违约责任；三是保留好所有付款凭证和合同文件。

王德林律师提示：

购买“顶账房”时，不要只看价格便宜，更要关注能否顺利过户。如果开发商或建筑商无法按时办证，购房者应及时收集证据，向卖房给你的建筑商主张权利，而不是直接找开发商。如果房子最终能办证，法院通常不支持退房，但可以要求赔偿逾期办证的损失。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合具体情况分析合同效力、违约责任和维权路径，避免因法律知识不足而错失最佳维权时机。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市