开发商逾期交房超过90天，买房人能直接退房吗

开发商逾期交房超过90天，买房人能直接退房吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2020年3月，朴某与某房地产公司签订了一份商品房预售合同，购买位于北京市密云区的一套房屋，总价约250万元。朴某支付了首付款15万余元，并通过银行贷款支付了剩余100万元，贷款期限25年，年利率5.8%。合同约定，开发商应在2021年9月30日前交房，如果逾期超过90天，朴某有权解除合同。

然而，开发商直到2022年1月4日才完成工程竣工验收备案，逾期交房时间超过90天。朴某在2022年2月23日向开发商发出解除合同通知书，要求退房。但开发商认为，房屋已经具备交付条件，且朴某在2022年1月3日就已经知道房屋可以交付，双方合同应当继续履行。

法院怎么判

一审法院（北京市密云区人民法院）和二审法院（北京市第三中级人民法院）均驳回了朴某的诉讼请求，判决合同继续履行。

法院认为：

一是开发商虽然逾期交房超过90天，但房屋已于2022年1月4日完成竣工验收备案，具备交付条件，合同目的并非不能实现。

二是朴某在2022年1月3日已经通过微信与开发商沟通房屋交付事宜，说明其当时已知晓房屋可以交付。

三是双方已经完成网签，银行贷款也已发放，朴某按期偿还贷款一段时间，合同履行基础较好。

四是朴某因逾期交房遭受的损失，可以通过合同约定的违约金条款获得救济，并非无法弥补。

综合以上情况，法院认为开发商的违约行为比较轻微，不足以导致合同目的无法实现，从鼓励交易、维护交易稳定的角度，不支持朴某解除合同的要求。

律师解读

这个案例告诉普通购房者一个重要的法律规则：合同约定的解除条件成就，守约方并不当然获得解除权。

也就是说，即使开发商逾期交房超过了合同约定的90天，买房人也不能想退就退。法院会综合审查以下因素：

一是违约行为是否影响合同目的实现。如果房屋已经具备交付条件，买房人仍然可以拿到房子，合同目的没有落空，法院倾向于维持合同。

二是违约行为的严重程度。如果逾期时间不长、房屋质量没问题、开发商积极补救，法院可能认定违约情节“显著轻微”。

三是守约方的损失能否通过其他方式救济。比如，买房人可以主张逾期交房违约金，而不是非要解除合同。

四是合同是否具备继续履行的可能性。如果贷款已经发放、网签已完成，解除合同会带来更复杂的后果，法院会慎重考虑。

王德林律师提示：

购房者在签订合同时，要注意约定解除权的具体条件，但也要明白，即使条件成就，法院也不一定支持解除合同。如果遇到开发商逾期交房，建议先收集证据（如微信聊天记录、催告函等），并及时咨询律师，评估违约行为的严重程度，再决定是主张违约金还是解除合同。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带合同和相关证据到律师事务所面谈，律师会根据具体情况给出专业建议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市