买了“工抵房”，开发商不配合网签备案怎么办

买了“工抵房”，开发商不配合网签备案怎么办

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2020年，某置业公司向银行借款，用项目土地做了抵押。后来，这家公司欠了材料供应商某线缆公司的钱，双方商量用房子抵债。线缆公司指定黄某作为买房人，与置业公司签了《商品房买卖合同（预售）》，置业公司还收了房款、开了收据，并在房管系统录入了黄某的信息。但问题来了：因为置业公司的印章被银行监管，双方始终没能在纸质合同上盖章，网签备案也就一直没办成。黄某担心房子被开发商再卖给别人，于是起诉要求置业公司配合办理网签备案。

法院怎么判

一审法院（成都市龙泉驿区法院）认为：合同没盖章，不算正式签订；而且以房抵债可能逃避预售资金监管和限购政策，所以驳回了黄某的请求。

二审法院（成都市中级法院）改判了，认为：一是《工程款抵付购房款协议》和房屋买卖合同已经成立并实际履行，置业公司收了钱、开了收据、还发了延期交房通知，说明合同有效；二是以房抵债是各方真实意思，没有证据证明违法；三是银行对土地的抵押权不自动延伸到地上新建的房屋，黄某有购房资格，不存在履行障碍。最终判决：置业公司必须在判决生效后三日内，向不动产登记机关申请办理网签备案。

四川省高级法院再审后，维持了二审判决。

律师解读

这个案例对普通购房者，特别是买“工抵房”的人，有几点重要提醒：

一是“工抵房”合同有效，但风险在于履行。开发商用房子抵工程款或材料款，只要各方真实同意，合同就有效。但问题往往出在开发商印章被银行、其他债权人控制，导致无法盖章、无法网签。这时，买房人可以通过诉讼要求开发商履行合同义务，申请网签备案。

二是网签备案不等于合同生效，但能保护你的权利。网签备案是行政管理手段，不是合同生效的前提。但备案后，房子就不能再被开发商卖给第三人，能有效防止“一房二卖”。所以，买了工抵房，一定要尽快督促开发商完成网签。

三是银行对土地的抵押权，不自动覆盖新建房屋。很多购房者担心：开发商土地抵押了，我买的房子会不会被银行收走？法律明确规定，土地抵押后，地上新建的房屋不属于抵押财产。银行只能处置土地，不能直接收走你的房子。当然，如果开发商烂尾，银行可能会整体处置土地和房屋，但买房人的权利优先于普通债权人。

四是不要被“以房抵债逃避监管”的说法吓住。法院二审明确：以房抵债是正常的债务清偿方式，不能机械地要求买房人再把房款打入监管账户。只要交易真实、不违反限购政策，买房人的权利应当受到保护。

王德林律师提示：

购买“工抵房”时，务必注意以下几点：一是核实开发商与抵债方之间的协议是否真实，最好要求开发商出具书面确认；二是确认自己具备当地购房资格；三是尽快要求开发商完成网签备案，如果开发商不配合，可以起诉要求履行；四是注意查看房屋是否存在其他抵押或查封，必要时可以到不动产登记中心查询。如果开发商印章被银行等第三方控制，导致无法盖章，可以像本案一样，通过诉讼要求开发商履行申请备案的义务。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，避免因拖延导致权利受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市