买房时签了“不可能按时”的付款协议，算数吗？

买房时签了“不可能按时”的付款协议，算数吗？

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2021年，上海的周某和于某看中了一套总价348万元的期房，与开发商某置业公司签订了《商品房预售合同》。合同约定，两人需要在2021年5月10日前支付第二笔房款174万元，并在2021年6月30日前办妥剩余104万元的银行按揭贷款。

但实际情况是，两人在2021年8月才签完合同，第二笔房款174万元在8月19日至21日才付清，已经比合同约定的时间晚了3个多月。而104万元的贷款，因为两人征信问题，换了多家银行，直到2022年11月4日才批下来。开发商认为两人严重逾期，起诉要求支付逾期付款违约金14.3万余元。

奇怪的是，两人在签合同时，第二笔款已经逾期，第三笔款也快逾期了。按合同约定，开发商当时就可以解除合同、收回房子，并索要20%的高额违约金。但双方还是按这个“过期”的时间签了合同。事后，两人还通过微信询问开发商的销售人员孙某，孙某回复说“这个是形式，没事的”。

法院怎么判

一审法院（上海市松江区人民法院）认为：

一是合同约定的付款时间，对周某和于某来说，不是他们的真实想法。因为签合同时他们已经逾期，按常理不会同意一个自己根本做不到的付款时间，这属于“单方虚伪意思表示”，该条款无效。

二是开发商知道或应当知道这个付款时间不现实，但公司确实有回款要求，所以付款时间条款对开发商是有效的。不过，由于买方的意思表示虚假，开发商不能完全按这个条款追究违约金。

三是周某和于某买房是真实的，他们愿意付钱，只是时间晚了。法院根据贷款审批的正常流程，认定从申请到放款的合理时间是3个月。扣除这个合理时间后，两人仍需承担逾期付款的违约金。

最终，法院判决周某和于某支付违约金71495元，而不是开发商要求的14.3万余元。

二审法院（上海市第一中级人民法院）驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案子对普通购房者有两个重要提醒：

一是合同条款不是签了就一定算数。如果合同里约定的付款时间、交房条件等明显不符合常理，比如签合同时已经过了付款期限，法院可能认定这个条款是“虚假意思表示”，对买方不产生法律效力。但前提是，买方能证明自己当时不是真心同意，比如有聊天记录、录音等证据。

二是“虚假”不等于可以无限期拖延。即使付款时间条款无效，买方仍然要在“合理期限”内付款。法院会根据贷款流程、交易习惯等确定合理时间，超出的部分仍要承担违约金。本案中，法院给了3个月的贷款审批合理期，但超过这个时间，买方还是要赔钱。

三是开发商的“口头承诺”不能全信。销售人员说“没事的”“形式而已”，不代表开发商真的放弃追究违约责任。一旦开发商发函催款，就说明公司态度明确。买方不能仅凭销售人员的口头安抚就放松警惕，最好要求开发商出具书面文件。

王德林律师提示：

买房签合同时，如果发现付款时间、交房时间等条款明显不合理，比如签合同时已经过了付款期限，或者贷款审批时间根本来不及，一定要当场提出异议，要求修改。不要听信销售人员“先签了再说”的说法。如果事后开发商催款，不要以为“口头说没事”就万事大吉，应尽快书面确认或协商变更。否则，一旦起诉，法院虽然可能认定条款无效，但您仍可能因“合理期限”内未付款而承担部分违约金。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在签合同前咨询专业律师，避免陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市