买房时签了承诺书，但只有复印件，法院会认吗

买房时签了承诺书，但只有复印件，法院会认吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2013年，代某和李某从某实业发展公司购买了一套商品房，约定首付加银行按揭付款。两人付了17万多元首付后，因为个人原因办不了银行贷款。2014年6月，他们向开发商出具了一份承诺书，内容是：尾款14万元等房屋产权手续办完后一次性支付，开发商当天就把装修钥匙给了他们。这份承诺书上，开发商也盖了章，写了“同意办理”等字样。但代某和李某手里只有这份承诺书的复印件，原件在开发商那里。

后来，开发商不承认这份承诺书的真实性，起诉到法院，要求代某和李某支付尾款14万元及利息、律师费等。代某和李某则辩称，按照承诺书约定，尾款要等办完房产证才付，现在房产证还没办，所以不用付。

法院怎么判

一审法院（云南省寻甸回族彝族自治县人民法院）认为：虽然承诺书是复印件，但结合案件情况——代某和李某已经装修入住多年，开发商在此期间从未催要过尾款——可以推断承诺书真实存在。法院指出，承诺书改变了原合同关于尾款支付方式的约定，应以承诺书为准。但问题在于，如果严格按承诺书“办完产权证再付尾款”，而房产证迟迟办不下来，代某和李某就能一直白住房子不付钱，这对开发商明显不公平。因此，法院依据公平原则，判决代某和李某支付14万元尾款。

二审法院（云南省昆明市中级人民法院）维持原判，案号为(2023)云01民终20525号。二审法院强调，开发商没有合理解释为何不追究代某和李某的违约责任，反而把房子交给他们装修入住，这恰恰印证了承诺书的存在。法院认为，一审判决遵循公平合理原则，并无不当。

律师解读

这个案例对普通人有两个重要启示：

一是复印件在特定情况下也能被法院采信。很多人以为复印件没有法律效力，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，如果复印件能与其他证据相互印证，或者对方持有原件却拒不提供，法院可以综合判断其真实性。本案中，代某和李某虽然只有复印件，但开发商的行为（交房、不催款）与承诺书内容吻合，法院因此采信了复印件。

二是合同约定不是绝对的，显失公平的结果法院会调整。《民法典》第六条规定了公平原则。如果严格按合同履行会导致一方明显吃亏，法院可以运用公平原则进行干预。本案中，如果坚持“办完房产证才付尾款”，代某和李某因自身原因违约，却长期免费使用房屋，开发商却收不到钱，这显然不公平。所以法院判决尾款必须支付，而不是等房产证办下来。

三是承诺书一旦签署，就构成对原合同的变更。代某和李某以为承诺书是“缓兵之计”，但法院认定承诺书改变了原合同条款。普通人要注意，任何书面承诺都可能成为法律依据，签字前要慎重。

王德林律师提示：

买房过程中，如果遇到贷款办不下来、需要与开发商协商变更付款方式的情况，务必注意以下几点：一是尽量保留书面文件的原件，如果只有复印件，要确保复印件内容完整、清晰，并保留能证明其真实性的其他证据（如微信聊天记录、录音、证人证言等）。二是承诺书或补充协议的内容要明确具体，避免模糊表述，比如“尾款在产权手续办理完毕后支付”这种约定，如果产权证迟迟办不下来，就可能引发纠纷。三是如果开发商不配合提供原件，可以申请法院责令其提交，或者通过其他证据链证明复印件内容属实。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在签署任何补充协议或承诺书前咨询专业律师，避免因条款设计不当而陷入被动。同时，保留好所有付款凭证、沟通记录，以备不时之需。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市