开发商没按规划把电梯修到车库，业主能索赔吗

开发商没按规划把电梯修到车库，业主能索赔吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2019年1月，陈某与某置业公司签订了商品房买卖合同，购买了一套房屋。合同约定，开发商必须按照行政主管部门批准的规划设计建造房屋，不能擅自改变公共建筑和公共设施的用途。

陈某付清了全部购房款。但在房屋交付后，陈某发现，开发商在施工过程中擅自改变了规划，原本规划中电梯可以直接到达负一楼车库，实际只修到了一楼。开发商没有通知陈某，也没有征求他的意见，更没有签订任何补充协议。

陈某多次向开发商反映问题，开发商以“设计变更”为由拒绝解决。陈某又向当地规划和住建部门投诉，两个部门都确认：该楼栋规划有电梯直达负一楼车库，但实际并未建设。由于电梯不能到车库，陈某和同楼栋其他业主进出非常不便。同时，开发商因为没把电梯修到车库，减少了建房成本。陈某于是起诉到法院，要求赔偿损失。

法院委托鉴定机构对将电梯修到车库的工程造价进行鉴定，结果为332362.99元。该单元共有14户业主，每户应分摊23740.14元。

法院怎么判

一审法院认为，双方签订的合同合法有效，开发商擅自改变规划设计，未通知业主，也未协商补充协议，已经构成违约。电梯未修到车库，减少了开发商的建房造价，相应增加了业主的购房成本。根据鉴定结果，每户多支出的购房价款为23740.14元，开发商应当赔偿。此外，鉴定费1.1万元也应由开发商承担。对于业主主张的因出行不便造成的间接损失，因证据不足，法院不予支持。

开发商不服，提起上诉。二审法院认为，开发商的行为构成违约，影响了房屋的使用功能和使用环境，也减少了自身造价，一审判决赔偿金额合理，驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例对普通购房者很有参考价值，核心问题在于：开发商违约了，但损失怎么算？

一是损失难以用常规方法衡量。电梯没修到车库，对房屋的使用功能、居住体验甚至市场价值都有影响，但这种影响很难直接用金钱计算。双方合同里也没有约定这种情况下具体的违约金标准。

二是开发商存在主观过错。开发商为了节省成本，故意改变规划，属于主动违约。

三是开发商因违约获得了利益。因为没修电梯到车库，开发商省下了工程款。法院最终以开发商减少的造价作为赔偿依据，相当于让开发商“吐出”了违约所得。这种做法符合法律精神，也有效遏制了开发商通过违约获利的行为。

王德林律师提示：

购房者在收房时，一定要仔细核对房屋是否与规划、合同一致。如果发现开发商擅自改变规划，比如电梯不到车库、绿化面积缩水、公共设施缺失等，可以采取以下措施：一是向当地规划和住建部门投诉，要求确认开发商违规；二是保留好合同、规划图纸、投诉回复等证据；三是必要时起诉到法院，要求开发商赔偿损失。赔偿金额可以参照开发商因违约减少的造价来计算。

在文山地区，如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，避免因拖延导致维权困难。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

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