签了认购书交了全款，开发商不交房怎么办

签了认购书交了全款，开发商不交房怎么办

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2017年2月，高某通过朋友介绍，与某房地产开发公司签订了一份《认购合同》，认购了一套位于北京市朝阳区的房屋，面积162.54平方米，总价666万多元。合同约定了房号、面积、单价、总价、付款方式和交付条件。高某当天就通过某物业公司指定的账户，转账了全部购房款666万多元，转账备注写的是“购房款”。某房地产开发公司也出具了收据，写明收到购房款。

但之后，某房地产开发公司一直没有交房。高某多次催促，对方都不履行合同。到2022年，高某发现这套房屋已经被司法查封，于是起诉到法院，要求解除合同、返还购房款并赔偿损失。

某房地产开发公司却辩称，双方不是买卖关系，而是民间借贷关系，高某的钱是借款，不是购房款。某物业公司也说自己只是代收款项，不应承担责任。

法院怎么判

法院经审理后认定：

一是双方是房屋买卖关系，不是借贷关系。高某与某房地产开发公司签订的《认购合同》内容完整，包含了房屋的基本情况、价格、付款方式等，符合商品房买卖合同的主要条款。高某转账时明确写的是“购房款”，某房地产开发公司出具的收据也写的是“购房款”。某房地产开发公司虽然主张是借贷，但拿不出任何关于借款利率、还款期限、还款方式的约定，法院不予采信。

二是合同有效，开发商违约，高某有权解除合同。虽然签订合同时，某房地产开发公司的商品房预售许可证已经过期，但它在2020年取得了现房销售备案证明，合同效力得到弥补。高某具备购房资格，合同合法有效。某房地产开发公司长期不交房，构成违约，高某有权解除合同。

三是开发商要返还购房款并赔偿损失。法院判决解除双方《认购合同》，某房地产开发公司返还高某购房款666万多元，并赔偿违约损失615万元（按房屋差价损失计算）。

四是物业公司不承担责任。高某主张某物业公司与某房地产开发公司是关联公司，但没有提供证据，法院不予支持。

某房地产开发公司不服一审判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例对普通购房者有几点重要启示：

一是认购书内容完整，可能直接认定为正式买卖合同。很多人以为签了“认购书”“订购书”只是意向，不是正式合同。但根据法律规定，如果认购书具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容（如房屋基本情况、面积、单价、总价、付款方式、交付条件等），并且开发商已经收了购房款，法院就可以认定认购书就是正式的买卖合同。购房者不用再签一份正式合同，开发商也不能以“只是认购”为由不交房。

二是开发商事后取得预售许可证，合同效力可以弥补。如果开发商在签订合同时没有预售许可证，或者许可证过期，但只要在起诉前取得了预售许可证或现房销售备案证明，合同就可以被认定为有效。购房者不用担心合同无效导致权益落空。

三是开发商违约，购房者可以要求赔偿房屋差价损失。本案中，高某2017年买房时单价是4.1万元/平方米，到2022年房价上涨到8.6万元/平方米。法院判决开发商赔偿的615万元，就是按房屋差价损失计算的。这说明，如果开发商违约导致购房者无法取得房屋，购房者可以要求按当前市场价格赔偿损失，而不仅仅是退还购房款和支付少量违约金。

四是付款要留好证据，转账备注很重要。高某转账时在回款凭证附言中写明“购房款”，开发商出具的收据也写的是“购房款”，这些证据帮助法院认定了买卖关系。如果转账时写的是“借款”或没有备注，就可能被对方主张是借贷关系，增加维权难度。

王德林律师提示：

购房者在签订认购书或类似协议时，要注意协议内容是否完整，最好包含房屋的基本情况、面积、单价、总价、付款方式、交付条件等核心条款。付款时务必通过银行转账，并在备注中写明“购房款”，同时要求开发商出具正规收据。如果开发商长期不交房，购房者可以主动起诉解除合同，要求返还购房款并赔偿房屋差价损失。不要因为开发商拖延就无限期等待，否则可能错失维权时机。在文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，评估合同性质和开发商违约情况，及时采取法律行动，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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