开发商交了房但用的是临水临电，违约金还能按合同要吗

开发商交了房但用的是临水临电，违约金还能按合同要吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2015年1月，王某和姜某与某置业公司签订了一份商品房预售合同，购买了一套商务办公用房，总价706689元。合同约定，开发商应当在2016年12月31日前交房，并且交房当天，上水、下水、市政双路供电等市政基础设施必须达到开通条件。如果没达到，开发商每逾期一天，就要按全部房价款的万分之一支付违约金。

2016年12月28日，开发商按时交了房，但交房时用的是临时用水和临时用电（简称临水临电），直到2021年7月30日才正式开通市政双路供电。在此期间，开发商没有向业主收取水电费，一直自己承担费用。

王某和姜某认为开发商违约了，要求按合同约定支付违约金7万余元，并赔偿其他损失5万余元。

法院怎么判

一审法院（北京市房山区人民法院）认为，开发商没有按合同约定在交房时提供正式的水电，虽然提供了临水临电作为替代，但仍然是违约行为。合同明确约定，每逾期一天按房价款万分之一支付违约金，违约金应从实际交房日（2016年12月28日）算到市政双路供电开通日（2021年7月30日），共计118370.41元。开发商主张违约金过高，但法院没有采纳。

二审法院（北京市第二中级人民法院）则认为，开发商虽然违约，但已经通过提供临水临电的方式采取了补救措施，而且没有收取费用，也没有严重影响房屋使用。如果严格按照合同约定的违约金标准计算，金额接近房屋总价的两成，明显过高，有违公平原则。因此，二审法院综合考虑开发商采取了补救措施、买房人实际受损情况、合同约定的违约金性质等因素，酌情将违约金调整为6万元。

律师解读

这个案例的核心问题是：开发商违约后采取了补救措施，违约金还能不能按合同约定全额计算？

法院的答案是：不一定。违约金的主要功能是补偿守约方的损失，而不是惩罚违约方。如果开发商已经采取了有效的补救措施，比如提供临水临电且不收费，买房人的实际损失较小，那么合同约定的违约金就可能被认定为“过分高于造成的损失”，法院有权根据公平原则酌情降低。

对普通购房者来说，需要注意以下几点：

一是合同约定的违约金条款虽然有效，但并非绝对。如果开发商违约后采取了补救措施，法院可能会根据实际情况调整违约金数额，而不是机械地按合同计算。

二是买房人需要证明自己的实际损失。如果损失不大，法院可能不会支持全额违约金。本案中，王某和姜某未能证明临水临电造成了严重损失，因此二审法院降低了违约金。

三是开发商主动采取补救措施（如提供临水临电、不收费）是法院酌情降低违约金的重要考量因素。如果开发商没有采取任何补救措施，或者补救措施严重影响了房屋使用，法院则可能支持按合同约定计算违约金。

王德林律师提示：

购房者在签订合同时，要仔细阅读违约金条款，明确违约情形和计算方式。如果开发商违约，应及时收集证据（如交房时的照片、视频、书面通知等），证明实际损失。如果开发商采取了补救措施，也不要轻易放弃主张违约金，但需要做好损失举证工作。法院会综合考虑公平原则和双方利益，不会简单地“一刀切”。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合具体情况分析违约金是否合理，以及如何有效维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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