买期房时，开发商没告诉我阳台有横梁，能索赔吗

买期房时，开发商没告诉我阳台有横梁，能索赔吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

陈某和蔡某夫妻俩购买了一套顶楼期房，总价266万多元。看房时，开发商大力宣传“双联阔景阳台”，样板房的阳台平整开阔，没有任何横梁。夫妻俩正是看中了这个双阳台才决定买下这套房。

然而收房后，他们发现阳台顶部竟然有一根巨大的承重横梁。这根横梁长6.37米，宽39厘米，高34.5厘米，导致阳台净高只有2.4米（合同约定层高3米）。同单元其他楼层的阳台净高却有2.77米，顶部也没有横梁。

夫妻俩认为开发商没有提前告知阳台有横梁，导致他们基于错误认知买了房，要求开发商赔偿损失。开发商则辩称，沙盘和宣传资料只是展示楼栋位置，无法展示内部细节，实际以合同为准，而且他们是按图纸施工，没有任何问题。

法院怎么判

法院经过现场勘查，认定开发商在销售期房时，没有向购房人明确告知阳台顶部存在横梁这一重要结构差异，违反了诚信原则，构成违约。

法院认为，阳台是住宅的基本功能空间，对购房人来说非常重要。开发商在卖期房时，房屋还没建成，购房人无法知道具体结构。因此，开发商有义务就房屋主要结构的差异向购房人明确说明。本案中，顶楼阳台的横梁与其他楼层明显不同，会影响阳台的使用和装修，开发商必须提前告知。

关于损失金额，夫妻俩要求按房屋总价的5%赔偿，但法院认为没有法律依据。法院综合考虑房屋价格、阳台空间、装修影响以及开发商的过错等因素，酌情判决开发商赔偿5.8万元。由于开发商是一人有限责任公司，其母公司不能证明财产独立，因此母公司也要承担连带责任。

一审判决后，双方都不服，提起上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例对购买期房的普通人很有参考价值，核心要点有三：

一是开发商对期房的主要结构差异有明确告知义务。期房销售时房屋尚未建成，购房人无法实地查看。根据诚信原则，开发商必须就房屋主要结构（如阳台、承重墙、层高等）与普通人一般认知存在差异的地方，主动、明确地告知购房人。不能以“沙盘只是示意”“宣传资料不是合同”等理由推卸责任。

二是未告知导致购房人产生损失的，开发商要赔偿。损失包括可测算的客观损失（如装修成本增加）和无法量化的主观负担（如空间受损导致的不适）。法院会结合房屋价格、空间价值贬损、开发商过错等因素综合认定。

三是购房人需要自己举证损失。本案中，夫妻俩主张精神压力等损失，但因没有提供证据，法院未予支持。最终法院通过现场勘查，结合装修影响等因素酌定了赔偿金额。

王德林律师提示：

购买期房时，不要轻信样板房和宣传资料。如果看中的是某个特殊户型（如顶楼、底楼、边套等），一定要在签订合同前，主动向销售人员询问房屋是否存在与普通户型不同的结构（如横梁、管道、设备平台等），并要求在合同中明确标注。收房后如果发现与约定不符，应及时拍照、录像，保留证据，必要时委托专业机构进行测量鉴定。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，评估损失并依法维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市