签了认购书交了定金，因为合同细节谈不拢，定金能退吗

签了认购书交了定金，因为合同细节谈不拢，定金能退吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2021年12月，徐某和王某看中了一套商品房，与开发商签订了《房屋认购书》，约定了房号、面积、价格和交房日期，并交了5万元定金。认购书约定，他们需要在12月11日前签正式合同、付清房款，否则开发商有权解除协议、没收定金。

后来双方协商把签正式合同的截止时间改到了12月29日。在这之前，双方多次沟通，徐某和王某提出了一些修改要求：交房时间要改成销售人员口头承诺的日期、燃气开通手续由开发商负责、房屋质量维修周期从180天改成45天等。开发商不同意，理由是正式合同已经备案，燃气开通条款是示范文本里不能改的内容，而且合同和补充协议已经在售楼处公示过。到了12月29日，双方还是没签成正式合同。徐某和王某要求退定金，开发商拒绝，于是他们起诉到法院。

法院怎么判

一审法院（无锡市锡山区人民法院）认为：徐某和王某按时去售楼处协商了，但因为开发商不同意修改合同内容导致没签成，这个结果不能怪任何一方，所以开发商应该退还5万元定金。

开发商不服，上诉到无锡市中级人民法院。二审法院改判了：双方对房屋交易的主要事项（比如房号、价格、交房日期）已经达成一致，徐某和王某提出的修改要求涉及的不是重大利益条款，这些要求不合理。他们因此拒绝签正式合同，是有过错的，所以开发商不用退定金。

最终判决：认购书解除，但开发商不用返还5万元定金。

律师解读

这个案子的关键问题是：签了认购书（预约合同）后，一方拒绝签正式合同（本约合同）的理由是否合理，法院怎么判断？

法院在二审中给出了三个判断标准：

一是开发商在签认购书时有没有对正式合同内容进行提示和说明。如果开发商已经向购房人出示并解释了正式合同模板，购房人还签了认购书，说明购房人初步认可了这些条款。之后再对已经知道的条款提出异议，就不合理。本案中，开发商没有向徐某和王某出示或解释过正式合同内容，所以他们要求修改可协商的条款是合理的，但对示范文本中不可协商的内容（比如燃气开通条款）也提要求，就不合理了。

二是未谈拢的条款对房屋功能有没有重大影响。房屋的主要功能是居住和投资保值。直接影响这些功能的条款，比如房屋位置、户型、楼层、学区等，属于重大条款。但像违约金标准、燃气开通责任这类条款，要么可以通过司法调整，要么不影响房屋基本功能，就不算重大条款。徐某和王某对这些非重大条款坚持修改，法院认为不合理。

三是双方有没有进行诚信、充分的磋商。法院会看双方是否给出了合理的解释、是否持续沟通、是否提出多种方案、是否顾全交易整体利益。本案中，徐某和王某只坚持自己的修改方案，没有表现出足够的灵活性，被认为没有尽到诚信磋商的义务。

简单说：签了认购书后，如果购房人因为非重大条款谈不拢就拒绝签正式合同，可能被认定为违约，定金不退。但如果开发商隐瞒了重大信息或购房人提出的要求确实合理（比如房屋质量、交付时间等核心问题），则可能不构成违约。

王德林律师提示：

签认购书前，一定要向开发商索要正式的商品房买卖合同和补充协议文本，仔细阅读。对于交房时间、房屋质量保修、违约责任等核心条款，如果觉得不合理，要在签认购书前提出修改，并保留沟通记录。不要等到交了定金、签了认购书之后，再对非重大条款提出异议，否则可能被认定为不诚信磋商，导致定金损失。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在签任何购房文件前咨询专业律师，避免因小失大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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