买房交了意向金，最后没签合同，钱能退吗

买房交了意向金，最后没签合同，钱能退吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2019年10月，陈某看中了一套商业办公用房，向某房地产公司支付了14.5万元意向金。随后，他与某置业公司签订了《意向协议》，约定这套房总价71万多元，付款方式是分期。协议特别注明：购买这套房的人必须是符合政策规定的企业，个人不能直接买。陈某需要在签协议后7天内注册一家公司，用这家公司的名义来买房。如果1个月内没注册公司，开发商有权解除协议，意向金不退。如果公司注册成功，但没在规定时间内签正式买卖合同，意向金也不退。

2019年12月，陈某注册了一家科技公司，自己当法定代表人。但后来，他拒绝用这家公司的名义和开发商签正式买卖合同，理由是：开发商让他注册空壳公司来规避限购政策，这种做法不对，所以协议应该解除，意向金应该退还。开发商不同意，说陈某自己签了协议，知道规则，现在不签合同就是违约，意向金不能退。

法院怎么判

法院审理后认为，这份《意向协议》属于预约合同，不是正式的房屋买卖合同。因为协议里没有约定付款时间、房屋交付时间、办证等关键内容，所以它只是双方约定将来要签正式合同的“预约”。协议是双方真实意思表示，不违法，有效。

陈某注册公司后，以“个人不符合购买资格”“注册空壳公司规避政策”为由拒绝签正式合同，这已经构成违约。按照协议约定，意向金作为违约金不予退还。法院判决解除协议，但驳回陈某要求返还意向金的请求。陈某上诉，二审法院维持原判。

律师解读

这个案例对普通购房者有两个重要提醒：

一是意向金不等于定金，但可能变成违约金。很多人以为“意向金”就是随便交的，不买了就能退。但本案中，意向金在协议里被明确约定为“不签合同就不退”，法院也支持了这种约定。所以，签任何协议前，一定要看清关于钱款退还的条款。

二是预约合同有法律效力，不能随便反悔。预约合同是双方约定将来要签正式合同的“承诺”。一旦签了预约合同，就负有按约定去磋商、签约的义务。如果无正当理由拒绝签约，就要承担违约责任。本案中，陈某注册公司后，完全有条件签正式合同，但他主动放弃，法院认定这就是违约。

三是规避政策的风险自己承担。陈某说开发商让他注册空壳公司规避限购政策，但法院没有支持他的说法。因为协议里明确写了购买主体必须是企业，陈某作为成年人，自愿签协议、注册公司，事后又以“规避政策”为由反悔，法院认为这不能成为免责理由。提醒大家：不要为了买房去注册空壳公司，一旦政策变化或交易不成，损失可能自己扛。

王德林律师提示：

买房交意向金、签认购书之前，一定要问清楚几个问题：这笔钱什么情况下能退？什么情况下不退？签的协议是“预约”还是“正式合同”？如果协议里写明了“不签正式合同就不退钱”，那就要慎重考虑自己能不能履约。另外，不要为了满足购房资格去注册空壳公司或伪造材料，一旦出事，不仅钱可能打水漂，还可能面临法律风险。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在签任何协议前咨询专业律师，避免因一时冲动造成经济损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市