花150万买的农村土地承包经营权，法院为何判合同无效

花150万买的农村土地承包经营权，法院为何判合同无效

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2019年，王某某与宋某、许某某签订了一份《协议书》，约定宋某将其从村委会承包的一块集体建设用地转让给王某某，期限20年，转让价格150万元，分三次付清。王某某按约定支付了第一笔50万元。但后来王某某发现，宋某与村委会的《土地承包合同》明确约定“宋某不得转让土地承包经营权”，且该土地没有规划手续，宋某也未经过村民会议同意。王某某于是起诉到法院，要求确认协议无效，退还50万元并赔偿损失。

法院怎么判

一审法院认为，虽然宋某与村委会的合同禁止转让，但村委会并未反对，且行政处罚决定书不能证明协议违反效力性强制规定，因此驳回了王某某的诉讼请求。

二审法院（山东省淄博市中级人民法院）改判，认定协议无效。理由是：一是宋某未提供证据证明村委会发包土地经过了村民会议三分之二以上成员或代表的同意，也未履行备案程序，宋某不享有该土地的经营权；二是该土地没有规划手续，依法不能对外转让。因此，双方签订的协议因违反法律强制性规定而无效。法院判决：王某某返还土地，宋某、许某某返还50万元转让款，双方各自承担利息和占用费等损失。

案号：(2022)鲁03民终4024号

律师解读

这个案例对普通人来说，有几点重要提醒：

一是集体土地转让有严格条件。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，集体经营性建设用地要转让，必须同时满足三个条件：符合国土空间规划（比如规划为工业、商业用途）；签订书面合同，载明土地界址、面积、用途等；经过村民会议三分之二以上成员或代表同意。缺少任何一个，转让都可能无效。

二是“不得转让”的约定不能忽视。宋某与村委会的合同明确禁止转让，虽然村委会后来没有反对，但法院仍以违反法律强制性规定为由认定协议无效。这说明，合同中的限制条款是有效的，不能随意突破。

三是双方都有过错，损失各自承担。王某某和宋某都知道宋某没有实际取得土地经营权，仍然签订转让协议，双方都有过错。因此，法院判决返还50万元，但利息和占用费损失由各自承担，王某某不能要求宋某赔偿全部损失。

王德林律师提示：

购买农村集体土地承包经营权或经营权，风险很大。在签约前，一定要核查以下几点：一是确认土地性质是否为集体所有，是否属于经营性建设用地；二是要求对方提供村委会同意转让的书面证明，最好有村民会议记录；三是查看土地是否有规划手续；四是核实承包合同是否允许转让。如果条件不满足，合同可能无效，钱款可能难以追回。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议先咨询专业律师，避免盲目签约造成损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市