租地种树后拖欠租金，出租方能解除合同收回土地吗

租地种树后拖欠租金，出租方能解除合同收回土地吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2013年4月，公路管理处某苗圃与张某某签订了一份《土地租赁合同》，将150亩土地出租给张某某，租期15年，从2013年4月1日到2028年4月1日，每年租金3万元，可以用农作物代替租金。合同签订后，张某某在土地上种了樟子松树苗，但一直没有按约支付租金。期间，张某某曾用树苗抵过部分租金。从2016年开始，张某某再没付过租金，只出具了欠条。2020年6月，公路管理处某苗圃并入公路养护中心。到起诉时，张某某用树苗抵了三年租金，还有六年共18万元租金没付。张某某提出继续用树苗抵债，但公路养护中心不同意，以张某某拖欠六年租金为由，起诉到法院，要求解除合同、返还土地，并支付18万元租金。

法院怎么判

一审法院认为，合同是双方真实意思表示，合法有效。公路养护中心作为合同权利承受方，有权起诉。张某某拖欠六年租金，经催告后仍不支付，根据《民法典》第722条，出租方可以解除合同。但是，张某某在土地上种了多年生的树苗，如果解除合同，需要移除树木，会造成更大损失，所以法院判决张某某支付18万元租金，但驳回了解除合同、返还土地的请求。

公路养护中心不服，提起上诉。二审法院同意一审意见，认为虽然法律上可以解除合同，但张某某在百余亩土地上种了大量樟子松，树龄已达十年。如果判令解除合同并恢复原状，移除树木不仅费用太高，而且没有足够土地移植，会影响树木成活率，损害生态价值，这违反了《民法典》第9条规定的绿色原则。同时，移除树木给公路养护中心带来的经济利益，远远低于给张某某造成的经济损失和环境公共利益损失。因此，法院认为合同暂不宜解除。公路养护中心可以通过要求张某某承担违约责任，或者协商将树木折价归自己所有后，再主张解除合同。最终，二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例的核心争议是：承租人拖欠租金，出租人能否直接解除合同？法院给出了一个平衡各方利益的答案。

一是法律上，出租人确实有权解除合同。《民法典》第722条明确规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，经催告后在合理期限内仍不支付的，出租人可以解除合同。本案中，张某某拖欠六年租金，符合解除条件。

二是法院引入绿色原则，限制了合同解除权的行使。《民法典》第9条规定，民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。如果解除合同导致大量十年树龄的树木被移除，不仅造成经济损失，还破坏生态环境，这与绿色原则相悖。因此，法院认为合同暂不宜解除。

三是法院给出了替代救济方案。出租人可以通过要求承租人承担违约责任（如支付租金及违约金），或者协商将树木折价抵偿租金，来实现自身权益。本案最终，双方达成和解，张某某用五万余棵树木折价抵偿了12年租金，矛盾得到实质解决。

对普通人来说，这个案例提醒我们：合同解除权不是绝对的。当解除合同会导致双方利益严重失衡，甚至损害公共利益时，法院可能会限制解除权的行使。尤其是涉及长期投资、生态资源等情形，法院更倾向于寻找更合理的解决方案。

王德林律师提示：

如果您是出租方，遇到承租人拖欠租金，不要急于解除合同。先评估承租人在土地上是否有长期投入（如种树、建房等），解除合同是否会造成更大损失。如果损失过大，建议优先要求支付租金和违约金，或者协商以实物折价抵债。如果必须解除合同，可以要求对方承担恢复原状的费用，但需提前评估可行性和成本。

如果您是承租方，在租赁土地上进行了长期投资（如种植树木、建设设施），务必按时支付租金。如果确实有困难，应主动与出租方协商，争取延期或实物抵债。一旦被起诉，可以主张解除合同会造成重大损失，请求法院限制解除权，但前提是您没有其他严重违约行为。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合具体情况制定最优方案，避免因盲目诉讼导致更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市