村委会把地卖给外人，合同签了65年，法院说无效

村委会把地卖给外人，合同签了65年，法院说无效

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2012年，某村委会和于某某签了一份合同，把村里一块40亩的废弃石场以3万元的价格“转让”给于某某使用，使用期限是65年，从2012年一直到2077年。合同约定于某某可以在这块地上建厂房、搞养殖、种树、开饭店等。于某某当场交了3万元现金，村委会时任主任和会计都在场，合同还盖了村委会公章和乡合同专用章。

问题在于，于某某不是这个村的村民。村委会在签合同之前，没有在村里公示，也没有召开村民会议或村民代表会议讨论表决。

法院怎么判

一审法院认为，村委会主任代表村委会签合同、收钱，合同已经成立并生效，双方都应该遵守。既然双方都表示不想继续履行合同，法院判决解除合同，村委会返还3万元转让款，并赔偿于某某30万元损失。

但二审法院（黑龙江省鸡西市中级人民法院）推翻了这一判决。二审法院认为，根据《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，把农村土地发包给本集体经济组织以外的人，必须事先经过村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，还要报乡（镇）政府批准。这是法律的强制性规定。本案中，村委会没有经过这些程序，就把土地发包给外村人于某某，合同违反了法律强制性规定，属于无效合同。

合同无效后，双方应当互相返还：村委会返还于某某3万元承包费，于某某返还村委会40亩土地。至于于某某要求赔偿平整场地、养殖等损失30万元，因为他拿不出证据证明这些损失，法院不予支持。

律师解读

这个案例对普通人来说，有几点值得注意：

一是农村土地发包给外人有严格程序。村委会想把村里的土地承包给本村以外的人，不能由村干部说了算，必须召开村民会议或村民代表会议，经三分之二以上成员或代表同意，还要报乡（镇）政府批准。缺少这些程序，合同很可能被认定无效。

二是合同无效不等于没有后果。合同被认定无效后，双方要把各自得到的东西还回去。如果一方有损失，可以要求有过错的一方赔偿，但必须拿出证据证明损失确实存在。本案中于某某拿不出证据，所以赔偿请求被驳回。

三是不要以为合同签了字、盖了章就万无一失。村干部签字、村委会盖章，并不代表合同一定有效。如果合同内容违反了法律的强制性规定，比如本案中未经民主议定程序，法院照样会认定无效。

王德林律师提示：

如果您想承包村里的土地，尤其是您不是该村村民的情况下，一定要先确认村委会是否已经履行了民主议定程序（村民会议或代表会议表决通过）并报乡（镇）政府批准。不要只看合同上有村委会公章和村干部签字，这些不能替代法律规定的程序。否则，合同可能被认定无效，您的投入可能血本无归。同样，如果您是村委会干部，也要注意依法办事，否则签了无效合同，不仅可能给村集体造成损失，自己也可能承担法律责任。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在签合同前咨询专业律师，或者请律师协助审查合同、参与谈判，避免因程序问题导致合同无效。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市