借钱时用房子做担保，房子被法院查封后能说自己是买房人吗

借钱时用房子做担保，房子被法院查封后能说自己是买房人吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2015年2月，孟某某与苏某某、姜某某签订了一份房屋买卖协议，约定孟某某以260万元购买苏某某和姜某某名下的一处房屋，房款一次性付清，苏某某当场交付了钥匙。但就在两个月后，法院因另一起案件查封了这套房子。孟某某随即向法院提出执行异议，声称自己是房屋买受人，要求解除查封。法院最初驳回了他的异议，孟某某便提起了执行异议之诉。

案件的核心争议在于：孟某某和苏某某之间究竟是真实的房屋买卖关系，还是名为买卖、实为借款担保的关系？如果是借款担保，孟某某就不能以买房人的身份要求排除法院的强制执行。

法院怎么判

本案经过一审、二审和再审，三级法院的判决结果截然不同。

一审法院（黑龙江省富锦市人民法院）认为：双方虽然签了房屋买卖协议，但实际上是借款关系，房屋买卖协议只是借款的担保。孟某某没有证据证明自己支付了全部260万元房款，也没有证据证明在法院查封前已经合法占有房屋。因此，孟某某不享有排除强制执行的权益，驳回了他的诉讼请求。

二审法院（黑龙江省佳木斯市中级人民法院）认为：孟某某提交的房屋买卖协议、收据和证人证言能够证明双方形成了真实的房屋买卖关系。孟某某支付了全部房款，在查封前已经拿到钥匙并对外出租房屋，未办理过户也不是他的过错。因此，孟某某享有排除强制执行的权益，判决停止对房屋的执行。

再审法院（黑龙江省高级人民法院）认为：本案的关键在于孟某某和苏某某的真实关系。再审中，申请执行人石某某提交了三份公证书，内容显示：孟某某和其配偶曾出具欠据，承认欠苏某某120万元，并出具证明称“买房款分文未支付”。这些证据证明，双方实际上是民间借贷关系，房屋买卖协议只是借款的担保，属于“后让与担保”。孟某某和苏某某在诉讼中虚构了房屋买卖的事实，属于恶意串通、虚假诉讼。因此，孟某某不享有排除强制执行的权益，撤销了二审判决，维持了一审判决。

法院还特别指出，孟某某和苏某某的行为严重干扰了民事诉讼活动，将依法另行作出处罚。

律师解读

这个案例对普通人来说，有几点值得注意：

一是“名为买卖、实为担保”的法律后果。很多人借钱时，会让对方用房子、车子等财产签一份买卖合同作为担保，约定如果还不上钱，就把财产过户给债权人。这种做法在法律上叫“让与担保”。但让与担保不等于真正的买卖，债权人不能以买房人的身份要求排除法院对担保财产的强制执行。换句话说，如果债务人欠别人的钱被法院强制执行，债权人不能说自己已经买了这套房子，要求法院别查封。

二是虚假诉讼的代价很高。本案中，孟某某和苏某某为了阻却执行，虚构了房屋买卖的事实，提供了虚假证据。法院不仅驳回了孟某某的诉讼请求，还明确表示要依法处罚。虚假诉讼一旦被查实，可能面临罚款、拘留，甚至被追究刑事责任。

三是执行异议之诉不是“走过场”。很多人以为，只要签了买卖合同、付了钱、占了房子，就能排除执行。但法院会深入审查双方的真实法律关系，而不是只看表面证据。如果双方的真实关系是借款担保，即使表面证据齐全，法院也不会支持排除执行。

王德林律师提示：

如果您在借钱时用房产等财产作为担保，建议通过正规的抵押登记手续办理，而不是签订买卖合同。买卖合同作为担保，不仅法律效力不确定，还可能被认定为虚假诉讼，得不偿失。如果您是债权人，对方用房产担保但未办理抵押登记，建议尽快补办手续，避免后续执行风险。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因操作不当导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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