买了房没过户，房子被房主抵押了，我能保住房子吗

买了房没过户，房子被房主抵押了，我能保住房子吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2012年，张某从杨某手里买了一套房，总价53万元。张某付了33.5万元，杨某在2012年7月就把房子交给了张某，张某一家一直住到现在。剩下的19.5万元，张某说愿意交给法院执行部门。

2018年，杨某拿到了房产证，但他没告诉张某，反而说愿意赔违约金，不想卖房了。张某不同意。2019年，杨某把房子抵押给王某，借了80万元，还办了抵押登记。

张某发现后，起诉杨某要求继续履行合同，但法院只判了杨某赔3万元违约金，没支持过户。后来，王某因为杨某不还钱，申请法院强制执行这套房子。张某这才知道房子要被拍卖，赶紧提出执行异议，要求停止执行。

法院怎么判

法院认为，张某虽然没办过户，但他在2012年就签了合同、付了大部分房款、实际住了进去，而且没办过户不是他的错——是杨某把房子抵押了导致无法过户。张某对这套房子享有的权利，叫“物权期待权”，比王某的抵押权更早产生，也更能保护张某一家人的基本居住权益。

最终，法院判决停止执行这套房子，同时要求张某把剩下的19.5万元房款交给法院执行部门。

律师解读

这个案子涉及一个常见问题：买房人付了钱、住了进去，但没办过户，结果房主又把房子抵押给别人，抵押权人申请法院拍卖房子，买房人能不能保住房子？

法院在判断时，主要看三个因素：

一是权利的性质。张某一家一直住在这里，这是他们唯一的住房，涉及基本生存权益。这种“物权期待权”虽然还不是法律上的所有权，但已经具备了物权的实质要素，比普通债权更值得保护。

二是权利取得有没有过错。张某在整个买房过程中没有过错，是杨某违约把房子抵押了。王某在办理抵押时也查了房产证，没有发现其他权利负担，也没有过错。

三是权利产生的时间先后。张某的物权期待权在2012年就产生了，而王某的抵押权在2019年才设立。时间上，张某的权利更早。

综合来看，张某的权利更优先，所以法院支持了他，房子不用被拍卖。

王德林律师提示：

买房后一定要尽快办理过户登记。如果因为各种原因暂时办不了，也要保留好合同、付款凭证、实际居住的证据。一旦发现房主把房子抵押给别人，要第一时间提出异议，必要时起诉到法院。如果等到法院拍卖才行动，可能就晚了。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，评估自己的权利是否足以排除执行，避免房子被拍卖后无家可归。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市