房子被拍卖，租户签了20年租约能阻止法院执行吗

房子被拍卖，租户签了20年租约能阻止法院执行吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2009年，梁某向银行贷款47.3万元买房，并用这套房子作为抵押担保。2009年3月，银行办理了抵押权预告登记。2011年，梁某把房子租给了冀某某，签了两份租赁合同：第一份租期17年（2011年至2028年），租金17万元一次性付清；第二份租期18年（2028年至2046年），租金18万元一次性付清。两份合同加起来租期长达35年。2013年，银行正式办理了房屋他项权证，成为抵押权人。

后来梁某不还贷款，银行起诉到法院，法院判决梁某还钱，银行对房子有优先受偿权。案件进入执行程序后，法院要拍卖这套房子。冀某某作为租户提出异议，要求法院“带租拍卖”，也就是拍卖时租约继续有效，买受人必须接受租约。

法院怎么判

广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院经审理认为：

一是抵押权预告登记具有排他效力。根据《民法典》第221条，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分不动产不发生物权效力。银行在2009年就办理了抵押权预告登记，梁某之后出租房屋，不能对抗银行的抵押权。

二是租赁合同明显不合理。两份租赁合同租期合计35年，超过法律规定的最高20年租期，且租金一次性支付。结合梁某和冀某某之间还有其他借款纠纷，法院认为双方租赁行为不符合常理，不排除恶意串通阻碍执行的可能。

三是租赁权影响抵押权实现。如果带租拍卖，长期租约会降低房子拍卖价值，影响银行债权的实现。

法院最终裁定：驳回冀某某的异议请求，房子不带租拍卖。

律师解读

这个案例的核心问题是：抵押权预告登记之后设立的租赁权，能不能对抗法院执行？

根据法律规定，处理抵押权与租赁权冲突的原则是“设立在先，权利优先”。如果租赁权设立在抵押权之前，可以“带租拍卖”；如果租赁权设立在抵押权之后，则不能对抗抵押权。

本案的特殊之处在于：银行在2009年办理的是抵押权预告登记，正式抵押登记在2013年才完成。冀某某的租赁合同是2011年签的，从时间上看，正式抵押登记晚于租赁合同。但法院认为，根据相关司法解释，抵押权自预告登记之日起设立，具有溯及力。因此，银行抵押权设立时间应认定为2009年，早于2011年的租赁权，租赁权不能对抗抵押权。

此外，35年租期、一次性付清租金等异常情况，也让人怀疑双方存在恶意串通。法院综合判断后，否定了“带租拍卖”的请求。

王德林律师提示：

如果您是购房者或抵押权人，办理贷款时一定要及时办理抵押权预告登记或正式抵押登记，这是保护您优先受偿权的关键。如果您是租户，租房前务必核实房屋是否存在抵押或预告登记，避免租到有权利瑕疵的房子。对于长期租约、一次性付清大额租金的情况，更要提高警惕，防止被卷入恶意串通逃避执行的纠纷。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，了解房屋是否存在抵押、预告登记等情况，避免因租约问题导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市