拆迁安置房被法院查封，被拆迁人能否保住房子

拆迁安置房被法院查封，被拆迁人能否保住房子

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

宋某某因与某房地产公司的商品房预售合同纠纷，经法院调解和判决，解除了双方签订的《商品房买卖合同》。由于某房地产公司没有退还购房款，宋某某申请法院强制执行。2023年4月17日，法院查封了某房地产公司名下的一套房产。

庞某某得知后提出异议，称这套房子是她的拆迁安置房。原来在2011年8月15日，庞某某与某房地产公司签订了《拆迁安置协议书》和《产权调换安置协议书》，约定用她原有的54.88平方米房屋，置换一套113平方米的安置房。2017年3月21日，双方又签订了《商品房订购协议书》，庞某某补交了超出原面积的房款135884元，以及燃气初装费等费用。

法院审查后，于2023年5月18日裁定中止对该房产的执行。宋某某不服，提起了执行异议之诉。

法院怎么判

河南省驻马店市驿城区人民法院审理后认为：

一是庞某某与某房地产公司在2011年就签订了拆迁安置协议，明确了产权调换的安置方案。二是2017年双方签订的商品房订购协议，是对原协议的补充，庞某某也补交了房款和相关费用。三是庞某某作为被拆迁人，取得安置房是以原房产被拆除为代价，所有协议都在法院查封之前签订。

法院认定，庞某某对案涉房屋享有的权利是一种特殊债权，具有物权的优先效力，足以排除强制执行。最终判决驳回宋某某的诉讼请求。双方均未上诉，判决已生效。

律师解读

这个案例的核心问题是：被拆迁人对拆迁安置房的优先取得权，能否对抗法院的强制执行？

答案是肯定的。虽然2020年修正的司法解释删除了关于被拆迁人优先取得权的明确规定，但这并不意味着保护力度降低。法院认为，产权调换型拆迁协议本质上是以物易物，被拆迁人牺牲了原有房屋的居住权，应当给予特别保护。

具体来说，被拆迁人主张优先权需要满足三个条件：一是签订了合法有效的征收补偿协议；二是以产权置换方式取得安置房；三是协议中明确了安置房的位置和房号，已经特定化。需要注意的是，被拆迁人是否实际入住、是否支付了面积差价、是否对未办理过户登记有过错，都不影响优先权的认定。

王德林律师提示：

如果您是被拆迁人，签订了产权调换安置协议后，一定要保留好协议原件、付款凭证等证据。如果发现安置房被法院查封，可以及时向法院提出执行异议，主张优先取得权。即使开发商将安置房卖给了其他人，您的权利也优先于普通购房者。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，避免错过异议期限导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

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