买房后发现房子被查封，还能保住房子吗

买房后发现房子被查封，还能保住房子吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

信某在2019年7月30日与某开发公司签订了一份商品房买卖合同，购买了一套房屋，并支付了全部购房款。当天，开发公司还为他办理了商品房销售备案登记。信某以为一切顺利，只等拿到不动产权证。然而，2020年12月，当他去不动产登记中心办证时，却被告知这套房子早在2019年7月29日就被法院查封了。原来，开发公司因为欠某建筑公司的工程款，房子被法院查封。信某作为买房人，向法院提出执行异议，要求排除对这套房屋的强制执行，保住自己的房子。

法院怎么判

这个案子经过了一审、二审和再审，最终由黑龙江省高级人民法院作出判决。

一审和二审法院认为，法院在2019年7月29日已经向不动产登记中心送达了查封裁定，而信某在2019年7月30日才签订购房合同，时间在查封之后，不符合法律规定的“在查封前签订合同”的条件，因此信某不能排除强制执行，驳回了他的诉讼请求。

但黑龙江省高级人民法院再审后推翻了原判。法院认为，虽然法院向不动产登记中心送达了查封裁定，但不动产登记中心和房地产交易所是两个不同的政府工作机构，查封裁定的效力不能自动延伸到房地产交易所。信某在房地产交易所办理了备案登记，他基于对房地产交易所登记信息的信赖签订合同，已经尽到了合理的注意义务。因此，应当认定信某签订合同的时间在法院查封之前，他对这套房屋享有的权益足以排除强制执行。最终判决：不得执行这套房屋。

律师解读

这个案子涉及一个对普通买房人非常重要的法律问题：买一手房时，如果开发商欠债导致房子被查封，买房人能不能保住房子？

法律上有一个“消费者物权期待权”的保护规则，专门保护买房自住的消费者。要适用这个规则，必须同时满足四个条件：

一是买的是开发商开发的一手商品房，不是二手房。

二是买房人是消费者，也就是为了生活居住需要而买房，不是用于经营。如果买的是住宅，一般认定为消费者；如果买的是商铺、写字楼，则不算。

三是已经支付了超过50%的购房款。

四是签订合法有效的书面买卖合同的时间，必须在法院查封之前。

本案的关键就在于第四个条件。法院向不动产登记中心送达查封裁定，但不动产登记中心和房地产交易所没有实现信息共享，导致信某在房地产交易所查到的信息是房子没有被查封。法院认为，信某已经尽到了普通人的注意义务，不能因为政府机构内部信息不联通，就让买房人承担不利后果。因此，认定信某的购房时间在查封之前，保住了房子。

王德林律师提示：

买房是大事，尤其是购买期房或一手房时，一定要提前核实房屋的查封、抵押等权利状态。建议在签订购房合同前，到当地不动产登记中心或房地产交易所查询房屋的登记信息，确认房屋没有被查封或抵押。如果条件允许，尽量在合同签订后尽快办理网签或备案登记，锁定购房时间。一旦发现房屋被查封，应立即咨询专业律师，评估能否通过执行异议保住房子。在文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带购房合同、付款凭证等材料到律师事务所当面咨询，以便获得针对性的法律意见。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市