拍卖买到“凶宅”能退吗？法院支持撤销拍卖的条件是什么

拍卖买到“凶宅”能退吗？法院支持撤销拍卖的条件是什么

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

赵某某通过法院司法拍卖，以346万元竞得北京通州区一套房产，准备作为婚房使用。拍卖公告中写明“标的物以实物现状为准，法院不承担瑕疵保证”，并提示竞买人自行调查、实地看样。赵某某竞拍成功并付清全款后，在办理房屋交付时得知：该房屋曾发生过跳楼死亡事件——被执行人权某甲的姐姐因抑郁症发作，于2014年从卧室跳楼当场死亡。赵某某认为法院拍卖公告未披露这一重大瑕疵，导致其产生重大误解，购买婚房的目的无法实现，因此向法院提出执行异议，请求撤销拍卖、退还346万元拍卖款。

被执行人权某甲、权某乙承认上述事实，但表示在拍卖前未向法院说明该情况。

法院怎么判

北京市顺义区人民法院经审查认为：

一是案涉房屋曾发生跳楼死亡事件，该情形足以影响购房者的心理感受，进而影响其真实意思表示。竞买人如果在拍卖前得知该不利因素，必然会对是否竞买以及以何种价格竞买产生重大影响，因此该情形构成案涉房屋的重大瑕疵。

二是并非所有重大瑕疵都能通过法院通常的财产调查工作查明，竞买人也不可能通过现场看样当然知晓。例如本案中的非正常死亡事件，属于内部难以通过外部观察辨别的特殊情况。在此情形下，将竞买风险一概转移给竞买人也不公平。

三是本案二被执行人未将已知瑕疵告知法院，导致拍卖公告未能披露重大瑕疵，竞买人产生重大误解，购买目的无法实现，损害了竞买人的利益。

最终，法院裁定：撤销对该房产的网络司法拍卖行为，将拍卖款346万元返还赵某某。

律师解读

本案的核心问题是：买受人以拍卖房产系“凶宅”为由申请撤销拍卖，能否得到法院支持？

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条，如果拍卖财产的瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解、购买目的无法实现的，法院应当支持撤销拍卖。本案中，法院从三个标准进行审查：

一是信息披露是否达到“严重失实”的程度。“凶宅”在房产交易中会导致成交价格低于市场价，也会让很多潜在购买者慎重决定。拍卖公告未披露这一情况，直接导致成交价格高于公允价格，也使得心理上不能接受“凶宅”的竞买人参与竞价，属于“严重失实”。

二是信息严重失实与买受人产生重大误解是否存在因果关系。赵某某基于失实信息以较高价格竞得“凶宅”，其重大误解与公告信息严重失实之间存在明显因果关系。

三是是否达到购买目的无法实现的程度。赵某某购买该房产是为了做婚房，而房产发生过非正常死亡，使其难以从心理上、感情上接受，购买目的无法实现。

需要注意的是，并非所有拍卖瑕疵都能成为撤销的理由。如果瑕疵不影响购买目的，或者买受人通过实地看样能够发现，法院一般不会支持撤销。本案的关键在于“凶宅”这一特殊信息，法院在职权范围内难以主动查明，竞买人也不可能通过看样知晓，因此法院认定拍卖公告存在重大瑕疵，支持了买受人的撤销请求。

王德林律师提示：

一是参与司法拍卖前，务必仔细阅读拍卖公告，了解标的物的已知瑕疵和风险提示。二是尽量实地看样，对房屋内部状况、周边环境等进行全面了解。三是如果发现拍卖公告存在重大瑕疵，导致自己产生重大误解、购买目的无法实现，可以在法定期限内向执行法院提出书面异议，申请撤销拍卖。四是如果拍卖成交后才发现类似“凶宅”等隐蔽瑕疵，应及时收集证据，包括被执行人承认事实的录音、聊天记录、证人证言等，并尽快向法院主张权利。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，评估是否符合撤销拍卖的条件，避免因错过异议期限而丧失救济权利。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市