离婚时约定房子归我，前夫却拿去抵押，法院能强制执行吗

离婚时约定房子归我，前夫却拿去抵押，法院能强制执行吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

梁某与曾某于2005年结婚，2011年离婚。离婚时双方在民政局备案的离婚协议中明确约定：两人名下的一套房屋，在还清贷款后归梁某所有，曾某需配合办理过户手续。

然而，2013年5月，曾某在未告知梁某的情况下，将这套房屋抵押给了北京某公司，并办理了抵押登记。同年6月，北京某公司申请强制执行，法院于7月查封了该房屋。

梁某得知后，先是起诉要求确认房屋归自己所有，并获得了法院判决支持。但后来因程序问题，该判决被撤销。梁某又再次起诉，最终在2017年获得生效判决，确认房屋归梁某所有。

2021年，梁某再次向法院提出执行异议，要求停止对房屋的强制执行，但被法院驳回。梁某不服，提起案外人执行异议之诉，将申请执行人北京某公司以及曾某的父母（因曾某已去世）告上法庭。

法院怎么判

本案经过北京市大兴区人民法院一审、北京市第二中级人民法院二审，最终判决：停止对涉案房屋的强制执行。

法院认为，本案有两个关键问题：

一是梁某对房屋是否享有足以排除强制执行的权利。梁某与曾某的离婚协议签订于2011年，早于2013年的抵押行为近两年，不存在恶意逃避债务的嫌疑。离婚协议合法有效，梁某据此享有要求曾某将房屋过户给自己的债权请求权。虽然因房屋存在贷款和抵押，未能及时办理过户，但这并非梁某的过错。梁某在得知房屋被查封后，也积极通过诉讼主张权利，并最终获得了确认房屋归其所有的生效判决。

二是北京某公司是否合法取得了抵押权。法院认为，曾某在离婚后擅自将约定归梁某所有的房屋抵押，属于无权处分。北京某公司作为专业的金融机构，在设立抵押权时，不仅应审查房屋的登记情况，还应尽到更审慎的注意义务，比如核实抵押人的婚姻状况、房屋的实际使用情况等。但北京某公司未能提供充分证据证明其履行了这些审查义务，因此不构成善意取得抵押权，其抵押权存在瑕疵。

综合比较，梁某基于离婚协议和生效判决享有的权利，其针对性和保护必要性，要强于北京某公司对曾某的一般债权。因此，梁某的权益足以排除强制执行。

律师解读

这个案例对普通人来说，有几点重要启示：

一是离婚协议约定房产归属，不等于自动取得所有权。不动产的物权变动以登记为准。即使离婚协议写得再清楚，只要没有办理过户登记，房子在法律上仍属于双方共有。如果一方擅自处分（如抵押、出售），另一方可能面临风险。

二是离婚后应尽快办理房产过户。本案中，梁某之所以能胜诉，一个重要原因是离婚协议签订时间早于抵押行为，且她一直在积极主张权利。如果拖延时间过长，或者存在其他不利因素，结果可能完全不同。

三是金融机构的审查义务更重。法院认定北京某公司不构成善意取得，是因为其作为专业机构，未尽到实质审查义务。这提醒我们，如果遇到类似情况，可以主张对方未尽合理审查义务，从而否定其抵押权的合法性。

王德林律师提示：

离婚协议中关于房产的约定，一定要及时办理过户登记，否则可能“赢了协议，输了房子”。如果发现对方擅自抵押或出售房产，应尽快通过诉讼等方式主张权利，并保留好相关证据（如离婚协议、付款凭证、沟通记录等）。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，评估风险并采取行动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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