离婚协议约定房子归我，但没办过户，法院还能查封吗

离婚协议约定房子归我，但没办过户，法院还能查封吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

苏某某与梁某某1994年结婚，2017年协议离婚。离婚协议约定，两人婚后购买的一套403号房（夫妻共同财产）归苏某某所有，梁某某应配合办理过户手续。但离婚后，双方一直没有去房管局办理产权变更登记，房子仍然登记在两人名下。

梁某某在离婚前（2016年）曾向凌某某等人借款，因未偿还，凌某某起诉并胜诉。法院在执行该借款案件时，于2019年查封了这套403号房。苏某某提出异议，认为房子离婚时已归自己所有，法院不能查封。法院驳回了她的异议，苏某某于是提起案外人执行异议之诉。

法院怎么判

一审法院（南宁市西乡塘区人民法院）认为：

一是根据当时施行的《物权法》规定，不动产物权的变更必须经过登记才发生效力。403号房虽然离婚协议约定归苏某某，但未办理过户登记，所以物权没有变动，房子仍然是苏某某和梁某某的夫妻共同财产。

二是苏某某在离婚后长达2年内，明知梁某某不配合办理过户，却没有通过诉讼等方式主张权利，主观上存在怠于行使权利的过错。

三是梁某某所欠凌某某等人的债务，形成于离婚之前。梁某某在未清偿债务的情况下，通过离婚协议将夫妻共有房产约定归苏某某一人所有，损害了债权人的合法权益。

综上，苏某某对403号房享有的民事权益不足以排除法院的强制执行。一审判决驳回苏某某的诉讼请求。苏某某上诉后，二审法院（南宁市中级人民法院）驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例的核心问题是：离婚协议约定房产归一方所有，但未办理过户，能否阻止法院因另一方的个人债务而查封、拍卖该房产？

答案是：不能。除非满足特定条件。

根据《民法典》第209条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力。离婚协议只是双方之间的合同约定，属于债权性质的权利，不能直接产生物权变动的效果。只要房产仍登记在双方名下，法院就有权查封、拍卖属于债务人（梁某某）的份额。

法院在判断能否排除执行时，会重点审查以下几点：

一是离婚协议签订的时间是否早于债务形成时间。如果债务形成在前，离婚协议在后，且债务人通过协议转移财产，很可能被认定为损害债权人利益，不能排除执行。

二是获得房产的一方是否积极主张权利。如果离婚后长期不办理过户，也不起诉要求对方配合，会被认为存在过错，权利保护力度降低。

三是获得房产的一方是否对未过户没有过错。比如，如果是因为房产被抵押、被查封等客观原因无法过户，法院可能会更倾向于保护其权益。

王德林律师提示：

离婚协议中约定房产归一方所有，一定要尽快办理产权变更登记。不要以为签了协议就万事大吉。如果对方不配合，应及时向法院起诉要求履行协议，并申请财产保全，防止房产被转移或查封。否则，一旦对方欠债被法院执行，房子可能被查封拍卖，你只能向对方追偿，但能否拿回钱就难说了。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在离婚后第一时间办理过户手续，或咨询专业律师评估风险，避免因拖延导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市