租房20年，月租才5000元，法院为何不支持“带租拍卖”

租房20年，月租才5000元，法院为何不支持“带租拍卖”

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

黄某甲名下有两间别墅，总面积562.34平方米。2013年和2014年，黄某甲用这两间别墅作为抵押，向某小额贷款公司借款。后来，黄某甲和另外两个债务人没有按时还钱，小额贷款公司向法院申请强制执行。法院查封了这两间别墅，准备拍卖。

就在拍卖过程中，冯某某突然拿出一份《房屋租赁合同》，说他在2012年4月5日就租下了这两间别墅，租期20年，月租金5000元，租金总额120万元，并且已经分两次付清了全部租金。冯某某要求法院在拍卖时“带租拍卖”，也就是买受人必须继续履行这份租赁合同，不能赶走他。

小额贷款公司不同意，认为这份租赁合同是假的，目的是阻碍拍卖。法院经过审查，驳回了冯某某的请求。冯某某不服，提起了诉讼。

法院怎么判

一审法院（柳州市城中区人民法院）和二审法院（柳州市中级人民法院）都认为，冯某某的证据不足以证明租赁关系真实存在，驳回了他的全部诉讼请求。

法院的理由主要有三点：

一是租赁合同签订时间可疑。虽然合同落款时间是2012年4月5日，但黄某甲本人当庭承认，合同实际是2014年底到2015年初才签的。而且，冯某某提交的其他证据，比如租金收据、公证书等，都是在房屋被抵押、查封之后才形成的，无法证明在抵押前就已经签了合同。

二是租金约定不符合常理。两间别墅总面积562.34平方米，月租金只有5000元，而且20年不变，明显低于市场价。租金支付方式也很奇怪，不是按月付，而是分两次付清10年租金，其中部分租金收据和银行转账时间还对不上。冯某某解释说是“以租抵债”，但也没有证据证明他和黄某甲之前有债务关系。

三是没有实际占有使用。冯某某提交的物业费、水电费发票，缴费时间都是在房屋被抵押、查封之后，不能证明他在查封前就已经住进去了。

最终，法院认定冯某某的租赁关系不真实，不能对抗小额贷款公司的抵押权，拍卖时不需要带租。

律师解读

这个案例的核心问题是：当房子被抵押后又出租，租客能不能要求“带租拍卖”？

根据《民法典》第405条，如果租赁关系设立在抵押权之前，并且租客已经实际占有了房子，那么租客的租赁权可以对抗抵押权，拍卖时应当“带租拍卖”。但如果租赁关系设立在抵押权之后，租客就不能要求带租拍卖，买受人有权要求租客搬走。

实践中，有些被执行人和案外人会串通起来，伪造一份倒签的租赁合同，试图用“带租拍卖”来阻碍法院执行。因为一旦带租拍卖，房子的价值会大大降低，甚至可能流拍，债权人的利益就会受损。

法院在审查这类案件时，会重点看三个条件：

一是租赁合同签订时间是否在抵押、查封之前；

二是租金价格和支付方式是否符合正常交易习惯；

三是租客是否在查封前已经实际占有了房子。

如果这三个条件有一个不满足，法院就可能认定租赁关系不真实，不支持带租拍卖。

王德林律师提示：

如果您打算租房子，尤其是租期较长、租金较高的房子，一定要做好以下几点，避免将来被认定为虚假租赁：

一是签订书面租赁合同，并尽量在合同签订后办理租赁备案登记，这样就有了一个公开的、可查的证明；

二是租金支付尽量通过银行转账，保留好转账记录，不要用现金支付；

三是实际入住后，及时办理水电、燃气、物业等账户的变更，保留好缴费凭证，证明您确实在房子里居住或经营。

如果您是债权人，发现债务人名下的房产可能存在虚假租赁，可以向法院申请调查租赁合同的真实性，要求法院审查租金支付、实际占有等细节。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合具体情况制定维权方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市