非房地产销售人员以签订合同形式骗取“工抵房”定金该如何认定

非房地产销售人员以签订合同形式骗取“工抵房”定金该如何认定

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2021年11月至2022年10月，何某某为了非法占有他人财物，谎称自己是某公司“工抵房”（工程抵押房）销售的负责人，可以低价销售“工抵房”。他通过骗取房产中介成某、杨某、黄某等人的信任，利用这些中介对外宣传，并与87名被害人签订房屋买卖合同、伪造印章，骗取购房定金共计355.1万元。在合同签订后，何某某又以“给好处费能加快合同履行”为由，骗取31名被害人给予的打点费用、香烟及购物卡等财物，价值共计8.3万余元。

“工抵房”是指房地产开发商为了后续项目建设或开发，向银行或建筑商、材料商等融资、贷款时，抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋的全部或部分产权或使用权。

法院怎么判

江苏省扬中市人民法院经审理认为：何某某以非法占有为目的，虚构身份签订合同，骗取他人财物，数额特别巨大，其行为已构成合同诈骗罪。案发后，何某某能如实供述自己的犯罪事实，系坦白，依法可以从轻处罚。何某某认罪认罚，依法可以从宽处理。

法院判决：何某某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金人民币30万元；对违法所得予以追缴，发还被害人。判决已生效。

律师解读

本案的争议焦点是：非房地产销售人员以签订合同形式骗取“工抵房”定金，应当认定为普通诈骗罪还是合同诈骗罪？

法院最终认定构成合同诈骗罪，理由如下：

一是行为人是否从事合同约定相关经济活动，不影响合同诈骗罪的认定。合同诈骗罪的关键在于行为人是否利用合同骗取财物，而不是行为人从事什么职业。何某某虽然并非房地产销售人员，但他冒用他人名义、通过中介对外宣传、利用合同骗取定金，其行为已经扰乱了市场经济秩序，对其他房地产销售公司的正常销售造成了影响。

二是合同诈骗罪与普通诈骗罪是特别法与一般法的关系，应优先适用合同诈骗罪。即使犯罪数额未达到合同诈骗罪的入罪标准，也不能转而认定为普通诈骗罪。如果情节显著轻微、危害不大，可以依据刑法规定不作为犯罪处理，但性质上仍然是合同诈骗行为。

三是何某某的行为远超民事纠纷范畴。他既不是房地产销售，也未受委托出售“工抵房”，却冒用他人名义、通过中介骗取87名被害人签订合同并支付巨额定金，用于还债和挥霍。这种行为主观上具有非法占有目的，客观上利用了合同形式，完全符合合同诈骗罪的构成要件。

王德林律师提示：

购买“工抵房”时，务必核实房源的真实性和销售方的资质。一是要求销售方出示开发商委托销售或抵债的书面证明；二是通过开发商官方渠道核实房源信息；三是不要轻信“低价”“内部渠道”等宣传，避免向个人账户支付定金或好处费。如果发现被骗，应立即报警并保留合同、转账记录、聊天记录等证据。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，避免因证据不足或定性争议影响维权效果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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