双方都无权占有的房子，谁能赶走对方

双方都无权占有的房子，谁能赶走对方

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2014年，赵某某与某置业公司签订认购书，购买某小区一套房屋，支付了部分购房款并拿到了钥匙。但该楼盘是夏某某和王某某合伙开发的，没有取得预售许可等合法手续。2021年，陈某某通过换锁方式进入这套房屋并开始装修。赵某某发现后也换了锁，还交了物业费。2022年9月，陈某某和赵某某先后派人住进同一套房，两家共处一室。赵某某报警，警方认为是民事纠纷不予立案，赵某某于是起诉陈某某，要求其搬离并赔偿损失。

陈某某这边的情况是：王某某欠陈某某丈夫高某某100万元，2016年王某某用这套房子抵债，双方签了房屋买卖合同，但王某某从未实际交房。

法院怎么判

河南省邓州市人民法院经审理认为：

一是案涉楼盘未取得建设手续和预售许可，赵某某和陈某某各自签订的房屋买卖合同均属无效合同。根据《民法典》第157条，合同无效后，双方都不能直接对房屋主张合法权利，只能分别向自己的前手（某置业公司或王某某）追索。

二是赵某某虽然2014年拿到钥匙，但并未实际入住装修，也未持续交纳物业费，没有形成对房屋的实际管领支配。陈某某换锁装修后，赵某某才换锁交费，双方均未长期、持续、和平地占有房屋。因此，双方都不具备占有保护请求权的基础。

三是本案纠纷的根源在于夏某某与王某某之间的合伙分配问题，在二人之间的纠纷未解决、房屋处分权不明的情况下，法院无法直接处理赵某某与陈某某的争议。

法院最终判决：驳回赵某某的全部诉讼请求。双方均未上诉，判决生效。

律师解读

这个案例对普通人有两个重要启示：

一是占有保护只保护“占有事实”，不保护“所有权”。 占有保护之诉的目的是维护稳定的占有状态，而不是确认谁有产权。哪怕你是无权占有人，只要你能证明自己长期、持续、和平地实际控制房屋，就可以请求法院保护你的占有。但本案中，赵某某和陈某某都只是短暂换锁、未实际入住，没有形成稳定的占有事实，所以法院不支持任何一方。

二是合同无效后，双方都不能直接主张房屋权利。 如果开发商没有预售许可证，你签的购房合同就是无效的。合同无效后，你只能要求开发商返还购房款，不能要求对方搬走。同样，对方也不能要求你搬走。双方都得找自己的“前手”去解决。

三是遇到“一房多卖”或“无权占有”纠纷，先看自己有没有实际入住。 如果你已经实际入住并长期居住，即使合同无效，你也可以通过占有保护之诉要求对方搬离。但如果你只是拿了钥匙、交了钱，没有实际居住，法院可能不会保护你。

王德林律师提示：

购买房屋前，务必核实开发商是否取得《商品房预售许可证》。如果购买的是无证房屋，一旦发生纠纷，你可能既拿不到房子，也难以及时拿回购房款。如果已经发生纠纷，建议第一时间实际入住并保留水电费、物业费缴纳凭证，以证明你的占有事实。如果双方均未实际入住，法院可能不支持任何一方的占有保护请求。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，评估合同效力及占有事实，避免盲目诉讼。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市