承租人花钱装修了抵押的厂房，拍卖后钱归谁

承租人花钱装修了抵押的厂房，拍卖后钱归谁

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

刘某某从某公司租了厂房和设备，租期从2015年到2018年。为了正常生产，刘某某自己掏钱买了新机器，还对厂房进行了维修、扩建。2016年12月，某公司向银行借款845万元，把包括刘某某租用的生产线在内的资产都抵押给了银行，并办了抵押登记，当时评估价值3101万多元。后来某公司还不上钱，银行申请法院拍卖抵押资产。拍卖时，刘某某投入的资产也被一起拍卖了，总成交价700万多元。刘某某认为拍卖款里有自己添置设备、装修增值的部分，应该归自己，于是起诉银行和某公司，要求支付添附物补偿和增值款360万元。

法院怎么判

一审法院认为，刘某某和某公司在租赁协议里明确约定，刘某某投资购买的机器设备归刘某某所有。虽然刘某某的添附行为发生在抵押权设立之后，但添附是为了维持和改善设备正常使用，而且确实让资产增值了。根据法律规定，抵押物因添附变成抵押人和承租人共有时，抵押权的效力只及于抵押人享有的份额。银行作为抵押权人，对拍卖款不能全部优先受偿。法院计算后认定，刘某某添附的资产评估价值165万多元，加上增值部分，应得拍卖款318万多元，银行只能就剩余拍卖款优先受偿。

二审法院维持原判，并补充说明：即使添附物归抵押人所有，如果添附导致抵押财产增值，抵押权人的优先受偿权也不及于增值部分，这是为了保护因添附而丧失权利的当事人的补偿请求权。

律师解读

这个案子核心问题是：承租人花钱对抵押的厂房设备进行装修、改造，导致资产增值，拍卖后增值部分归谁？

法院的判决给出了明确答案：一是如果承租人和抵押人（房东）事先约定了添附物的归属，就按约定办。本案中双方约定添置的设备归承租人，所以添附物是双方共有的。二是抵押权人（银行）的优先受偿权只及于抵押人（房东）对共有物的份额，不能包括承租人添附的财产和增值部分。三是即使添附物归抵押人所有，只要添附导致抵押财产增值，抵押权人对增值部分也没有优先受偿权。

对普通人来说，这个案子提醒大家注意：

一是如果你是承租人，对租赁的厂房、房屋进行装修、改造，一定要和房东在合同里明确约定添附物的归属，最好写清楚“装修、设备归承租人所有”或“到期后如何补偿”。否则一旦房东的资产被抵押、拍卖，你的投入可能打水漂。

二是如果你是抵押权人（银行），在接受抵押时，要调查清楚抵押物上是否有租赁、添附等情况。如果抵押物已经被承租人改造增值，你的抵押权范围可能不包括增值部分，放贷时要评估风险。

三是如果遇到类似纠纷，要及时申请对添附物价值进行评估，固定证据，否则法院无法准确计算你应得的份额。

王德林律师提示：

租赁、装修、添附这类事情，看似简单，但一旦涉及抵押、拍卖，法律关系就变得复杂。建议在签订租赁合同或抵押合同时，就添附物的归属、补偿方式、增值分配等提前约定清楚，避免事后扯皮。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带合同、付款凭证、评估报告等材料当面咨询律师，以便获得针对性的法律意见。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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