房子被他人抵押贷款，原房主能要回来吗

房子被他人抵押贷款，原房主能要回来吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

方甲、方乙、方丙是兄弟姐妹。2017年，方丙通过虚假赠与的方式，把父母名下位于北京西城区的一套房子过户到了自己名下，并办了房产证。之后，方丙在短短4个月内，用这套房子先后向典当行、个人和某信托公司进行了三次抵押贷款。

2018年3月，方丙与某信托公司签订借款合同，贷款465万元，并用这套房子作为抵押。信托公司发放贷款后，双方办理了抵押登记。后来，方甲、方乙发现真相，通过诉讼确认赠与合同无效，并撤销了方丙的房产证。随后，他们起诉要求确认方丙与信托公司的抵押行为无效，并解除抵押权登记。

法院怎么判

法院认为，方丙将房子抵押给信托公司时，房子已经不属于他，属于无权处分。本案的核心是信托公司是否构成“善意取得”抵押权。

法院查明，信托公司在放贷过程中存在多个问题：

一是入户调查时，房子上还有别人的抵押未解除；二是将部分审查工作交给一家在北京没有贷款业务资格的公司；三是监管部门认定信托公司存在“未对委托服务机构尽到监督义务”“未有效监督借款用途调查”“放款时间早于公证书和抵押登记证明”等瑕疵；四是入户调查照片显示房子有多人共同居住的迹象，但信托公司没有进一步核实。

法院认为，信托公司作为专业放贷机构，应当比普通人更谨慎，但上述情况说明它没有尽到严格审查义务，存在重大过失，不构成善意取得。最终判决：抵押行为无效，信托公司须配合注销抵押权登记。二审法院维持原判。

律师解读

这个案例对普通人来说，核心问题是：如果房子被别人偷偷抵押了，原房主能不能要回来？答案是：要看抵押权人（放贷机构）是否“善意”。

所谓“善意取得”，简单说就是：虽然抵押人没有处分权，但放贷机构在不知情且没有重大过失的情况下，仍然可以合法取得抵押权。但法院会严格审查放贷机构是否尽到了审慎注意义务。

本案中，法院重点审查了以下几点：

一是放贷机构是否进行了实地勘察。信托公司虽然拍了照片，但照片显示房子有多人居住，却没有追问，说明调查不深入。

二是放贷机构是否审查了房屋登记情况。虽然房子当时登记在方丙名下，但信托公司没有对房子频繁抵押、短期多次贷款等异常情况引起警觉。

三是放贷机构是否尽到了专业机构的注意义务。信托公司把审查工作外包给无资质公司，放款时间早于公证书和抵押登记，这些操作违规，说明存在重大过失。

王德林律师提示：

如果您发现自己的房产被他人无权抵押，不要慌张。您可以通过诉讼主张抵押行为无效，但需要证明放贷机构存在重大过失。具体来说，可以关注以下几点：一是放贷机构是否进行了实地调查，调查是否充分；二是放贷机构是否审查了房屋的权属和抵押历史；三是放贷机构是否存在违规操作，比如放款时间早于抵押登记。如果放贷机构没有尽到专业机构的审慎义务，法院可能认定其不构成善意取得，从而支持您的诉求。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽快收集证据，包括房产证、抵押合同、贷款记录、相关诉讼文书等，并咨询专业律师，评估放贷机构是否存在重大过失，以便及时维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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