银行没发现假调解书，抵押的房子还能要回来吗

银行没发现假调解书，抵押的房子还能要回来吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

回某某和李某原是一对夫妻，2010年离婚时法院调解确认双方没有财产争议。但事实上，两人名下有一套房子一直没分。2021年，回某某起诉要求确认自己是这套房子的共有人，法院最终判决房子归回某某和李某按份共有，每人各占50%的份额。

就在回某某起诉之前，2021年8月，李某一个人拿着这套房子向某银行抵押贷款475万元，并办理了抵押登记。李某向银行提供了一份民事调解书，声称这套房子归他个人所有。但回某某发现，这份调解书有问题：第一页是真的，第二页却是伪造的，上面写着“涉案房屋归女方所有”。回某某还报了警，拿到了刑事立案告知书。

回某某认为，银行在收到这份明显有问题的调解书时，没有尽到审查义务，存在过错，不能善意取得这套房子的抵押权。于是她起诉到法院，要求确认银行不享有抵押权，并注销抵押登记。

法院怎么判

法院审理后认为，这套房子是回某某和李某按份共有的财产，李某一个人拿去抵押，属于无权处分。问题的关键是：银行是否构成善意取得。

善意取得需要同时满足三个条件：一是银行在办理抵押时是善意的（不知道李某无权处分，且没有重大过失）；二是银行支付了合理的对价（475万元贷款）；三是已经办理了抵押登记。本案中，银行支付了对价并完成了登记，所以焦点在于银行是否“善意”。

法院查明，银行在办理抵押时拿到的民事调解书存在明显瑕疵：第一页和第二页内容矛盾、序号不连贯、字体也不一样。这些瑕疵足以让一个普通人产生合理怀疑。银行作为专业办理抵押贷款的机构，有能力和义务去核实，比如让李某提供法院档案材料，或者直接联系调解书的另一方回某某。但银行没有这么做，存在重大过失，不能认定为善意。

因此，法院判决：银行不享有这套房子的抵押权，李某和银行必须协助回某某注销抵押登记。银行不服上诉，二审法院维持原判。

律师解读

这个案例对普通人来说，有几点值得注意：

一是夫妻共同财产，离婚时如果没有明确分割，仍然属于双方共有。一方单独拿去抵押或出售，属于无权处分，另一方可以主张权利。

二是银行等金融机构在办理抵押贷款时，不能只看房产证和表面文件。如果发现权属文件有疑点，比如调解书内容矛盾、格式不统一，必须主动核实，否则可能被认定为有重大过失，无法善意取得抵押权。

三是对于普通房主来说，如果发现自己的房产被配偶或前配偶擅自抵押，可以及时向法院起诉，要求确认抵押权无效并注销登记。但要注意，如果银行已经善意取得抵押权，房子可能就真的拿不回来了。

王德林律师提示：

如果您发现自己的房产被他人擅自抵押，或者对抵押文件有疑问，建议尽快咨询专业律师，收集相关证据（如伪造的文书、报警回执等），通过法律途径维护自己的权益。特别是文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以联系本所律师，我们将为您提供详细的法律分析和诉讼策略。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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