签了居住权协议，房子却被共有人反对，还能住吗

签了居住权协议，房子却被共有人反对，还能住吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2008年，陈某与丈夫齐某离婚。离婚当天，陈某与公公齐某甲、前夫齐某签了一份《协议》，约定：陈某可以永久无偿住在齐某甲名下的一套房屋里，等房屋抵押解除后，齐某甲还要把房子过户到陈某和儿子齐某乙名下。协议还特别写明，陈某对该房屋享有永久居住权。

签完协议后，陈某一直住在这套房子里。但到了2021年，齐某甲突然起诉要求陈某搬走，法院也判决陈某必须返还房屋。陈某不服，起诉要求确认《协议》有效，并要求齐某甲配合办理居住权登记。

齐某甲辩称：这套房子是他和妻子孙某的夫妻共同财产，签协议时孙某根本不知情，也没同意。齐某甲一个人无权处分夫妻共同财产，所以协议无效，陈某不享有居住权。

法院怎么判

一审法院（福州市鼓楼区人民法院）认为：房子是齐某甲和孙某的夫妻共同财产，齐某甲未经孙某同意就签协议给陈某设立居住权，属于无权处分，协议无效。而且居住权必须登记才能设立，陈某没有登记，所以不享有居住权。判决驳回陈某全部诉讼请求。

二审法院（福州市中级人民法院）改判：一是确认《协议》合法有效；二是驳回陈某要求办理居住权登记的请求。法院认为，虽然齐某甲无权处分，但协议本身没有违反法律强制性规定，不能因为无权处分就认定协议无效。不过，因为孙某明确反对，齐某甲无法取得孙某同意，导致居住权登记在法律上无法履行，所以陈某不能要求强制办理登记，也无法实际享有居住权。陈某只能向齐某甲主张违约赔偿。

律师解读

这个案子对普通人来说，有几点值得注意：

一是居住权必须登记才能设立。根据《民法典》规定，居住权自登记时设立。光签协议还不够，一定要去不动产登记机构办理居住权登记，否则法律上不承认你有居住权。

二是夫妻共同财产，一方不能擅自决定。房子如果是夫妻共同财产，哪怕只登记在一方名下，另一方也有份额。设立居住权属于重大处分，必须经过全体共有人同意。否则，协议可能对未同意的共有人不产生效力。

三是无权处分不必然导致协议无效。根据最新司法解释，即便签协议时没有处分权，协议本身仍然可能有效。但协议有效不等于能实际履行。如果权利人不同意，你无法强制办理登记，只能要求签协议的人赔偿损失。

四是签协议前要核实房屋权属。如果房屋是多人共有，一定要所有共有人签字同意。否则，即便签了协议，也可能住不进去，只能追究违约责任。

王德林律师提示：

居住权是《民法典》新增的重要权利，但设立门槛不低。如果您想通过协议为家人或自己设立居住权，务必做到：一是核实房屋是否为夫妻共同财产或家庭共有财产，二是要求所有共有人在协议上签字确认，三是尽快到不动产登记机构办理居住权登记。否则，协议可能变成一纸空文，您只能要求赔偿，却无法实际居住。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在签协议前咨询专业律师，避免因无权处分导致权益落空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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