遗嘱里写的居住权，没登记还算数吗

遗嘱里写的居住权，没登记还算数吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

朱某某与李某某是再婚夫妻，2012年11月结婚，婚后没有生孩子。李某某与前妻有一个儿子叫李某。案涉房屋是李某某单位分的房改房，2011年登记在李某某名下。朱某某和李某某婚后一直住在这套房子里。

结婚第二天，李某某自己写了一份《协议》，上面写着：房子产权归儿子李某所有；如果男方先去世，女方可以继续住到去世，李某要多照顾女方。协议上有李某某签名、按手印，朱某某也签了名。2022年4月，李某某去世。

之后，法院在另一起继承纠纷案中判决房子归李某所有。朱某某起诉要求确认自己对房子有居住权。李某则辩称，遗嘱里设立的居住权没有登记，所以不生效。同时，李某说自己名下没有其他房子，反诉要求法院判自己也对这套房子有居住权。

法院怎么判

一审法院（北京市丰台区人民法院）认为：根据《民法典》，可以用遗嘱设立居住权。这份《协议》已经被生效判决认定为李某某的自书遗嘱，具有法律效力。遗嘱里明确说朱某某可以住到去世，意思真实、清楚，所以朱某某对房子有居住权。至于李某说居住权没登记就不生效，法院认为，目前北京还没有正式启动居住权登记工作，在遗嘱有效的情况下，朱某某的居住权不因没登记而失效。对于李某反诉要求自己也有居住权，法院认为没有事实和法律依据，不予支持。

一审判决：确认朱某某对房子有居住权；驳回李某的反诉请求。李某不服，上诉到北京市第二中级人民法院。

二审法院认为：朱某某的居住权来自李某某的遗嘱，不是来自协议。一审法院根据北京居住权登记的实际情况，没有采信李某关于“未登记就失效”的说法，是正确的。朱某某有居住权，李某作为房屋所有权人，其权利自然要受到限制。一审法院根据实际居住情况和朱某某的意愿，驳回李某的反诉请求，也符合实际情况。二审判决：驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案子涉及两个关键问题，对普通人很有参考价值。

一是遗嘱里写的居住权，没登记也有效。很多人以为，居住权必须去不动产登记中心登记才生效。但《民法典》规定，居住权可以通过合同和遗嘱两种方式设立。通过合同设立的，确实要登记才生效。但通过遗嘱设立的，情况不同。遗嘱是立遗嘱人死前的最后意愿，法律要尊重。如果要求立遗嘱人在危急时刻还去办登记，不现实。而且，如果必须登记才生效，房屋继承人可能在办登记前就把房子卖了，居住权人的利益就没法保障。所以，法院认为，遗嘱设立的居住权，不适用“登记才生效”的规定。只要遗嘱本身有效，居住权就成立。

二是法院不会随便给“名下无房”的人设立居住权。李某说自己没房子，要求法院判他对房子也有居住权。法院没支持。原因是：居住权制度是为了保障“居无定所”的弱势群体，比如年老体弱、没有劳动能力、没有生活来源的人。但李某在李某某去世前，并没有和朱某某、李某某一起住，说明他有能力自己解决住房问题。而且，他和朱某某因为房产纠纷关系恶化，法院综合判断，他不属于需要特殊保护的弱势群体。所以，不能因为“名下无房”就自动获得居住权。

王德林律师提示：

如果您在遗嘱中为配偶、父母或其他亲属设立了居住权，即使没有办理登记，只要遗嘱形式合法、内容真实，法院一般会认定居住权有效。但为了避免日后纠纷，建议在遗嘱中写清楚居住权的具体内容，比如居住范围、期限、是否可以出租等。同时，如果当地已经可以办理居住权登记，最好尽快去登记，这样权利更有保障。对于继承人来说，如果认为遗嘱设立的居住权不成立，需要证明遗嘱无效或居住权内容不明确，而不是仅仅以“未登记”为由抗辩。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合当地登记政策和具体案情，制定最稳妥的方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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