买了带免费电梯使用权的二手房，新业主还能免费乘电梯吗

买了带免费电梯使用权的二手房，新业主还能免费乘电梯吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

重庆市万盛经开区某老旧小区没有电梯。2021年，张某某等16户业主集资加装电梯。一楼业主黄某认为电梯会影响自家采光和隐私，提出反对。经社区调解，双方达成协议：黄某不用出电梯安装费，但可以免费乘电梯。其他16户业主分摊了黄某本该出的1万元安装费。

2022年1月，黄某把房子卖给了朱某某，并办了过户手续。朱某某入住后，张某某等16户业主要求他交1万元电梯安装费，否则不能乘电梯。朱某某不同意，起诉到法院，要求确认自己不用交费，可以免费乘电梯。

法院怎么判

重庆市綦江区人民法院审理后认为：

一是电梯属于整栋楼的共有部分。业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。原业主黄某与其他业主达成协议，由其他业主分摊黄某的安装费，黄某免费乘电梯，这个协议有效。

二是根据《民法典》规定，业主转让住宅时，对共有部分享有的权利一并转让。朱某某买了黄某的房子，就自动继承了黄某对电梯的免费使用权，不需要再交安装费。

法院判决：确认朱某某享有该电梯的使用权，不支付电梯安装费用。双方都没有上诉，判决生效。

律师解读

这个案子的核心问题是：原业主通过协议获得的免费电梯使用权，能不能随房子一起转让给新业主？

答案是能。原因有三：

一是免费乘电梯的权利从属于房屋所有权。这种权利是房屋作为专有部分产生的，不是针对某个人的。房子卖了，权利也跟着走。新业主朱某某买了房，就自动获得了原业主黄某对电梯的免费使用权。

二是免费乘电梯的权利不是人身专属性权利。所谓人身专属性，就是只能由特定的人享有，不能转让、继承。比如赡养费请求权。但免费乘电梯的权利是财产性权利，跟房子有关，跟人无关。所以可以随房子转让。

三是新业主使用电梯没有超出本来用途。电梯是给业主日常上下楼用的。朱某某买房也是自己住，没有改变房屋用途，也没有滥用电梯。所以免费乘用合情合理。

王德林律师提示：

买二手房时，如果原业主有免费使用小区共有设施（如电梯、车位、会所等）的协议，新业主通常可以继承这些权利。但要注意：一是要看协议是否明确约定权利随房转让；二是要看使用是否超出正常范围（比如把住宅改成商铺，频繁使用电梯）。建议在签订购房合同前，要求原业主提供相关协议，并在合同中明确约定权利转让条款，避免事后纠纷。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带购房合同、调解协议等材料咨询专业律师，确认自己的权利范围。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市