小区没有物业公司，由单位后勤部门管理，业主能要求查账吗

小区没有物业公司，由单位后勤部门管理，业主能要求查账吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

姚某某是湖北省某院职工住宅小区的业主。这个小区是2000年房改后形成的，一直没有成立业主委员会，多年来一直由湖北省某院服务中心（以下简称某服务中心）负责管理。从2015年开始，某服务中心向业主收取停车费和物业费，但从未公示过小区公共收益的收支情况。

姚某某多次口头和书面要求某服务中心提供小区物业管理的相关公示内容，以及利用公共区域经营、收益的情况，但都没有得到回应。2019年10月，社区代表物业管理委员会选聘了一家物业公司入驻小区。2023年，姚某某起诉了这家物业公司，但物业公司表示，2019年入驻之前的业主共有收益结余情况，他们并不掌握，相关资料都在某服务中心手里。

于是，姚某某再次起诉，要求某服务中心提供2015年至2019年期间的小区专项维修资金筹措和使用情况、公共收益收支明细、对外经营合同等资料，以及停车收费的资格证明和收费依据。

法院怎么判

一审法院驳回了姚某某的全部诉讼请求，认为某服务中心是单位的服务部门，不是法律规定的物业服务企业，没有义务向业主公开信息。

姚某某不服，提起上诉。二审法院（湖北省武汉市中级人民法院，案号：(2023)鄂01民终24029号）部分改判，支持了姚某某的部分请求。

二审法院认为：

一是某服务中心虽然不具备物业服务企业的资质，但从2015年到2019年，它实际承担了部分物业服务职责，比如收取停车费，因此应当被认定为法律规定的“其他管理人”。作为“其他管理人”，它有义务在服务范围内接受业主监督，答复业主的询问。

二是业主行使知情权不能随意扩大范围。根据法律规定，姚某某只能要求查阅某服务中心实际管理范围内的资料。现有证据只能证明某服务中心收取了停车费，没有证据证明小区还有其他公共收益，或者某服务中心管理了专项维修资金、对外签订了经营合同。

最终，二审法院判决：某服务中心在判决生效后二十日内，向姚某某提供2015年至2019年小区停车费收支明细，供其查阅；驳回了姚某某的其他诉讼请求。

律师解读

这个案例的核心问题在于：没有物业公司，由单位后勤部门、房管机构等“其他管理人”管理的小区，业主有没有知情权？

答案是：有，但范围有限。

根据《民法典》第284条，业主可以自行管理小区，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。“其他管理人”指的是除了物业公司之外，根据业主委托实际管理小区的主体，比如单位的后勤部门、社区服务机构等。

判断一个组织是不是“其他管理人”，关键看它有没有实际承担物业服务职责，比如收取物业费、停车费、维护公共设施等，而不是看它有没有物业资质。本案中，某服务中心虽然没有资质，但实际收了停车费，法院就认定它是“其他管理人”，必须履行公开信息的义务。

但是，业主的知情权也不是无限的。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条，业主可以查阅的资料包括：物业服务合同、共有部分的使用和收益情况、维修资金的筹集和使用情况等。超出这个范围，或者没有证据证明对方实际管理了某项事务，法院就不会支持。

王德林律师提示：

如果您所在的小区没有物业公司，而是由单位后勤、社区或房管机构管理，您同样享有知情权。但要注意：

一是先收集证据，证明对方实际承担了哪些管理职责，比如收取停车费、物业费的收据、转账记录等。

二是明确诉求范围，只能要求查阅对方实际管理范围内的资料，比如停车费收支明细，不能要求对方提供其从未管理过的资料。

三是如果对方拒绝，可以向法院起诉，要求其履行公开义务。法院会依据对方实际履行的职责范围，支持您合理的查阅请求。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议先整理好证据，咨询专业律师，明确诉求范围后再采取法律行动，避免因诉求不当而败诉。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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