小区会所的产权到底归谁 开发商还是全体业主

小区会所的产权到底归谁 开发商还是全体业主

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

南京某小区的会所是一栋三层建筑，面积1191平方米，规划用途为"公建"。开发商在卖房时，物价局的批复显示，会所的建设费用已经分摊进了每套商品房的成本。也就是说，业主买房时已经为会所付了钱。

但开发商在《商品房预售许可证》的明细表中写明，会所属于"公共配套建筑"，同时附注说"在不改变用途下，开发商享有使用权、收益权"。更关键的是，开发商与业主签订的《商品房预售合同》中，附件只列明了部分配套房屋归全体业主，却没有列明会所。

后来，开发商将会所交给物业公司经营，物业公司又把部分房屋租给了一家幼儿园。业主们认为会所应该归全体业主所有，于是业委会起诉开发商、物业公司和幼儿园，要求返还会所。

法院怎么判

本案经过一审、二审和再审，三级法院均判决：小区会所归全体业主所有，幼儿园须在六个月内搬离。

法院认为，判断会所产权归属，要分三步走：

一是法律有明确规定的，按规定办。比如会所内的物业管理用房，依法属于全体业主共有。

二是法律没有规定，但合同有约定的，按约定办。但开发商不能利用格式条款排除业主的合法权利。

三是既无规定也无约定，或者约定不明的，看建设成本由谁承担。如果建设成本已经摊入房价，业主实际上已经为会所付了钱，那么会所就归全体业主所有。

本案中，物价部门的批复明确显示会所建设费用已分摊进入商品房成本，开发商在合同中将会所排除在业主共有范围之外，属于排除购房人权利的格式条款，且未作合理提示说明，该约定对购房人无约束力。因此，会所产权归全体业主。

律师解读

这个案例对普通购房者来说，有几点值得注意：

一是小区会所的产权归属，法律并没有统一规定，实践中争议很大。但法院会重点审查建设成本是否摊入房价。如果开发商把会所成本算进了你的房款里，那么会所就应该是全体业主的。

二是开发商在合同中写的"会所归开发商所有"之类的条款，不一定有效。如果该条款是格式条款，且排除了业主的合法权利，开发商又没有尽到提示说明义务，业主可以主张该条款不成为合同内容。

三是业主委员会有权代表全体业主起诉，要求开发商或物业公司返还被占用的会所。即使会所已经被第三方（如幼儿园）占用，只要该第三方没有合法权利基础，业主也有权要求返还。

王德林律师提示：

买房时，不要只看房子本身，还要关注小区的配套设施，比如会所、车库、绿地等。建议在签订购房合同前，仔细查看合同附件中的"共有共用部位明细表"，看看会所、车库等是否被列明为公共配套。如果发现开发商在合同中约定"会所归开发商所有"，而你又怀疑建设成本已经摊入房价，可以向当地物价部门申请查询商品房价格构成。一旦发生争议，可以联合其他业主，通过业委会提起诉讼。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，收集好购房合同、物价批复、预售许可证等证据，依法维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市